Oportunidades que se presentan más allá de la era de baja morosidad
Una de las peculiaridades del entorno de mercado actual son los numerosos problemas macroeconómicos que podrían afectar los fundamentales crediticios de cara al futuro.
Déficit de financiación a largo plazo en el sector inmobiliario europeo
18 de abr. de 2023
Una combinación de factores de mercado en Europa está teniendo repercusiones en el mercado inmobiliario:
- La normativa europea impone obligaciones significativas de sostenibilidad a promotores inmobiliarios, inversores e inquilinos.
- Al mismo tiempo, la regulación bancaria limita considerablemente la capacidad de los bancos para financiar promociones o reacondicionamientos.
- Además, los factores de crédito bancario se ven muy influenciados por las perspectivas de evolución de los tipos de interés, lo que se traduce en una cobertura más ajustada del servicio de la deuda, una reducción de la relación préstamo-valor, tensiones de refinanciación y una limitación de las tasas de anticipo.
En conjunto, estos factores están creando una brecha cada vez mayor entre la creciente demanda de inmuebles preparados para el futuro y la reducción constante de deuda bancaria para financiar la oferta de dichos inmuebles. Este déficit de financiación representa una oportunidad para que los proveedores de deuda alternativa con experiencia financien la próxima generación de bienes inmuebles en Europa.
La política de neutralidad de carbono en Europa está acelerando la demanda de edificios sostenibles
Los compromisos europeos de neutralidad de carbono están fomentando la demanda de inmuebles de primera calidad que se ajusten a las trayectorias de descarbonización para 2030 y 2050. Dado que el sector inmobiliario es responsable del 39 % de las emisiones totales de CO2 y del 36 % del uso de energía1, se verá enormemente afectado por estos objetivos, especialmente por medio de la demanda de inquilinos e inversores.
Desde el punto de vista de la oferta en Europa, solo el 17 % aproximadamente de los inmuebles institucionales existentes cuentan con el certificado de eficiencia energética A y B, el umbral mínimo exigido para satisfacer los requisitos futuros de sostenibilidad. Se estima que serán necesarios 40 000 millones de EUR al año para acondicionar los edificios con calificaciones energéticas más bajas, además de las nuevas promociones requeridas para satisfacer la demanda prevista de inmuebles conformes a la normativa para 2050.
Gráfico 1: Inversión en activo fijo “verde” y requisitos de nueva construcción
Prevemos que se generarán oportunidades de financiación a lo largo de la estructura de capital. Las consideraciones ASG están acentuando cada vez más la importancia del reacondicionamiento de edificios, así como de la reconstrucción y nueva construcción, debido al impacto del carbono emitido dentro de las estructuras existentes. No obstante, la mayor parte de la estructura más antigua y de peor calidad (con certificación energética E o inferior) quedará obsoleta.
Los prestamistas alternativos desempeñan un papel cada vez mayor en la financiación de la construcción ecológica
Las restricciones normativas impuestas a los bancos implican que las soluciones de financiación tendrán que provenir en mayor medida de otros participantes del mercado.
Los bancos, que dominan los mercados de préstamo europeos, mantienen más del 85 % de todos los créditos inmobiliarios en Europa, en comparación con las fuentes de financiación mucho más diversificadas en los Estados Unidos (Gráfico 2, izquierda). Sin embargo, estos bancos tienen más limitada que nunca su capacidad para conceder préstamos.
Gráfico 2: Tamaño estimado del mercado de deuda inmobiliaria comercial (billones de EUR)
El déficit de financiación que comenzó en Europa tras la crisis financiera se ha ido agravando a causa de factores normativos y crediticios.
- Regulación bancaria: la finalización del marco de Basilea III es el último de una serie de cambios normativos que han ido incrementando progresivamente los requisitos de capital de los bancos en relación con los préstamos inmobiliarios, que se estima han eliminado más de 125 000 millones de EUR de capacidad crediticia del sistema bancario.
- Factores de crédito: el aumento de los tipos de interés ha dado lugar a unas ratios de cobertura del servicio de la deuda más ajustadas. Este ha sido el factor determinante en la reducción de la relación préstamo-valor y, en consecuencia, de las tasas de anticipo. Dado que las previsiones apuntan a unos tipos de interés a largo plazo elevados en Europa, habrá menos dinero en el sistema para adquisiciones y operaciones de refinanciación.
Los prestamistas alternativos entraron en los mercados europeos de crédito inmobiliario tras la crisis financiera y ahora forman una parte fundamental del mercado de financiación. No obstante, es evidente que será necesario un aumento considerable de la deuda privada para satisfacer la demanda durante la próxima década y en adelante.
Conclusión
La reducción de las emisiones de carbono y el cumplimiento de las políticas aprobadas para combatirlas requieren una inversión considerable, y el sector inmobiliario desempeña un papel importante en el logro de los objetivos de neutralidad de carbono. El entorno de construcción ecológica del futuro necesitará nuevo capital para los proyectos de promoción inmobiliaria y reacondicionamiento de edificios. Todos estos factores están impulsando la demanda subyacente de deuda inmobiliaria europea y son un argumento convincente para invertir en soluciones capaces de satisfacer las necesidades futuras del sector inmobiliario comercial europeo.
1. Fuente: INREV
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Andrew Radkiewicz, director ejecutivo, aborda los efectos colectivos que la sostenibilidad y la financiación están teniendo en los mercados inmobiliarios europeos y las oportunidades que plantea este déficit de financiación para que los proveedores de deuda alternativa con experiencia financien la próxima generación de inmuebles en Europa.
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