Prospettive sui REITs per il T1 2026

I REIT entrano nel 2026 con un rinnovato sostegno

4 febbraio 2026

 

PGIM esamina il mercato dei REIT, analizzando le performance regionali, i tassi, la leadership del settore e le opportunità future.

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Il sollievo sui dazi supporta i REIT

Nel quarto trimestre del 2025, i REIT globali hanno registrato risultati misti ma resilienti mentre i mercati assimilavano le aspettative in evoluzione delle banche centrali, la moderazione dell'inflazione e il miglioramento dei fondamentali in diversi settori chiave. I tipi di proprietà difensive hanno avuto risultati superiori, mentre i data center hanno continuato a beneficiare della domanda strutturale legata all'adozione di IA e cloud. L'offerta è rimasta limitata a livello globale, sostenendo le prospettive di crescita degli affitti nonostante l'incertezza macroeconomica.

STATI UNITI:

  • Il mercato REIT statunitense è leggermente diminuito nel quarto trimestre 2025, ma ha offerto un rendimento modesto per l'intero anno 2025 mentre i fondamentali continuavano a migliorare.

  • Le valutazioni rimangono convincenti, con i REIT statunitensi che chiudono l'anno ben al di sotto delle medie a lungo termine e favoriscono un aumento dell'interesse nel mercato privato.

  • Siamo sovrappeso nelle case per anziani, nei data center, nell'industria e negli appartamenti, spinti da forti venti favorevoli demografici e tecnologici, calo delle pipeline edilizie e valutazioni attraenti.

  • Rimaniamo sottovalutati nei mercati per uffici, videogiochi e alcuni mercati della West Coast orientati alle scienze della vita.

Europa

  • Nonostante l'incertezza politica ed economica, i REIT europei hanno superato le altre principali regioni nel trimestre e hanno chiuso il 2025 con una nota positiva in termini di USD, supportati da un significativo apprezzamento valutario.

  • Il mercato continua a scambiarsi con grandi sconti rispetto alle valutazioni private, anche mentre i prezzi del mercato privato si stabilizzano e l'offerta rimane controllata. 

  • Rimaniamo concentrati su logistica, data center, residenzi selezionati e retail resiliente, mantenendo però un sottopeso rispetto agli uffici secondari a causa delle maggiori esigenze di svuotamento e capitale.

Asia Pacifico

  • L'APAC ha superato le prestazioni a livello globale nel 2025, con sviluppatori giapponesi e REIT australiani che hanno mostrato un forte slancio a fine anno grazie a ambienti di tasso favorevoli e al miglioramento dei fondamentali.

  • I REIT giapponesi si sono distinti per l'anno, sostenuti dall'aumento degli affitti, dai riacquisti strategici e dall'ottimismo riguardo alla futura crescita dei DPU. 

  • Siamo sovrappesati sugli sviluppatori giapponesi, retail e residenziali australiani e retail di Singapore, mentre sottoponderiamo i J-REIT, favorendo la logistica e il settore residenziale rispetto a settori privi di chiari catalizzatori.

Guardando al 2026, vediamo un contesto costruttivo per i REIT globali. Valutazioni attraenti, tassi di interesse stabilizzati e pipeline edilizie nettamente ridotte creano un ambiente favorevole per rendimenti guidati dagli utili. L'interesse del capitale privato è in aumento, con il potenziale di un aumento dell'attività M&A man mano che persistono gli sconti nei mercati pubblici. Ci aspettiamo leadership da data center, alloggi per anziani, logistica e retail selezionato, mantenendo al contempo una selettività disciplinata nei settori degli uffici, delle scienze della vita e del settore esposto al commercio.

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