Profitieren von einer Belebung des MietwachstumsProfitierenvoneinerBelebungdesMietwachstums

Das Problem besteht für die Anleger jedoch darin, dass sich diese Sektoren bei einem einsetzenden Immobilienaufschwung wahrscheinlich überwiegend nicht überdurchschnittlich entwickeln werden. Ihr Vorteil liegt eher in der geringeren zyklischen Volatilität, die aber in Wachstumsphasen einen Nachteil darstellen kann.

Geographie spielt hier eine entscheidende Rolle.

 

Städte: Abhängigkeit vom Beschäftigungswachstum signalisiert Resilienz

In Zeiten steigender Zinssätze rückt die wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit in den Vordergrund. Wir haben untersucht, welche Rolle das Beschäftigungswachstum für das langfristige Wirtschaftswachstum spielt. Dabei hat sich ergeben, dass die Wirtschaft in der Regel weniger zyklisch ist, wenn das Wirtschaftswachstum mehr von der Beschäftigung als von der Produktivität getragen wird.

Abbildung 2 zeigt, wie sich die Wirtschaft in einer Reihe amerikanischer Städte im Abschwung und im Aufschwung im Vergleich mit der US-Wirtschaft entwickelt hat.

Wir haben die Jahre betrachtet, in denen die US-Wirtschaft insgesamt schrumpft, und auch das Jahr danach. Für jede Stadt wurde berechnet, wie stark ihr Wirtschaftswachstum in diesen Zeiträumen vom nationalen Durchschnitt abweicht, und diese Differenzen wurden gemittelt, was für jede Stadt eine Punktzahl ergibt. Eine höhere Punktzahl bedeutet, dass eine Stadt widerstandsfähiger ist und in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs besser abschneidet als der nationale Durchschnitt, eine niedrige Punktzahl bedeutet das Gegenteil.

Wir stellen fest, dass Städte, in denen Wirtschaftswachstum überwiegend auf das Beschäftigungswachstum (im Gegensatz zum Produktivitätswachstum) zurückzuführen ist, relativ besser abschneiden. Diese Städte sind robuster gegenüber dem nationalen Wirtschaftszyklus als Städte, die stärker vom Produktivitätswachstum abhängig sind. Mit anderen Worten: Je mehr die Wirtschaft einer Stadt von Arbeitsplätzen abhängt, desto widerstandsfähiger ist sie. Dieser Zusammenhang zwischen den Prognosen für das Beschäftigungswachstum und der Widerstandsfähigkeit zeigt sich überall auf der Welt.

Städte und Sektoren

Für die Anleger bedeutet dies, dass eine sektorale Strategie zwar weiterhin sinnvoll ist, da sie die Anleger absichert. Noch besser ist es aber, in Städte zu investieren, die nicht nur vom Beschäftigungswachstum abhängig sind, sondern auch besonders gute Aussichten auf ein Beschäftigungswachstum haben.

So weit, so gut. Diese Betrachtungsweise deckt in Großstädten in vielen Ländern überzeugende Anlagechancen auf, zum Beispiel San Francisco und Dallas in den USA, Amsterdam, Stockholm und London in Europa, Sydney und Melbourne in Australien und möglicherweise Tokio in Japan. Für alle diese Städte wird ein starkes Beschäftigungswachstum prognostiziert und die Wirtschaft der Städte ist sehr stark vom Beschäftigungswachstum abhängig.

Beschäftigungswachstum allein ist aber nicht alles. Investoren müssen auch das Angebot berücksichtigen. Es gibt Bereiche mit relativ hoher Bautätigkeit, wie z. B. Logistik im Großraum Tokio und Seoul oder Apartments im gesamten Sonnengürtel der USA, und man sollte auch den Angebotsdruck auf dem Büromarkt angesichts der Remote-Work-Revolution nicht vergessen; insgesamt bleiben die Angebotspipelines aber unter den Durchschnittswerten des letzten Zyklus. Das ist positiv für das Mietwachstum, selbst wenn das Beschäftigungswachstum schwächer als erwartet ausfallen sollte.