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Kaum etwas bewegt unsere Gesellschaft so sehr wie das Thema Nachhaltigkeit. Egal ob Büro, Blog oder Bar, überall führen wir hitzige und wichtige Diskussionen darüber, ob etwa konkrete Maßnahmen notwendig oder sinnvoll sind, ob sie ausreichen oder ausreichend attraktiv sind.
Eines ist klar: Wir als Branche einen großen Beitrag auf dem Weg zu einer kohlenstoffarmen Gesellschaft leisten. Vieles wird auch bereits gemacht. Dennoch greift die derzeitige Diskussion zu kurz.
Ein Beispiel: Tagtäglich lesen wir über energieeffiziente Neubauten, hören von Projekten, die neue Standards setzen wollen. Dabei übersehen wir jedoch gerne, dass allein die Errichtung dieser Immobilien hohe CO2-Emissionen verursacht, die sich trotz geringer laufender Emissionen je nach eingesetztem Material erst nach mehreren Dekaden amortisieren – das sogenannte embodied carbon. Gleichzeitig verfügen wir über einen beträchtlichen Immobilienbestand, dessen größte CO2 Eimission – die Errichtung – teilweise bereits viele Jahrzehnte her ist.
Manche Neuentwicklung startet mit einem tonnenschweren Rucksack
Vergleicht man diese Immobilien auf dem Papier, beispielsweise ein nagelneues Bürogebäude mit einem 70er Jahre Bau, schneidet das Bestandsgebäude bei den laufenden Emissionen naturgemäß deutlich schlechter ab. Betrachtet man jedoch auch das embodied carbon, ändert sich das Bild. Denn unter diesem Gesichtspunkt startet manche Neuentwicklung ihre Existenz mit einem tonnenschweren Rucksack.
Sollen deswegen keine neuen Immobilien mehr entwickelt werden? Natürlich nicht. Wir müssen dazu beitragen, dass der europäische Immobilienbestand die Dekarbonisierungsziele für 2030 und 2050 erfüllt. Dafür müssen wir alte, hochgradig energieineffiziente Gebäude durch Immobilien ersetzen, die auf dem neuesten Stand sind und die Nutzerbedürfnisse von morgen erfüllen. Und wir müssen unseren Immobilienbestand ausbauen, nicht zuletzt um den hohen Bedarf an Wohnraum zu decken – all das natürlich möglichst umweltschonend gebaut, um das embodied carbon gering zu halten. Gleichzeitig muss eben jenes embodied carbon einen höheren Stellenwert einnehmen, natürlich auch in der Regulierung, wo es bis dato eher ein Nischendasein führt. Paris ist uns da bereits einen Schritt voraus. London ebenso. Dort wurde vor kurzem Marks & Spencer die Genehmigung verwehrt, ein Gebäude an der Oxford Street abzureißen und neu zu bauen. Stattdessen wurde das Unternehmen dazu aufgefordert, das bestehende Gebäude zu sanieren, da die Emissionen für Abriss und Neubau deutlich höher gewesen wären. Hierzulande wiederum sucht man gerne nach einer one-size-fits all Lösung – Stichwort Wärmepumpe. Dabei kann der Fokus auf eine Mono-Technologie schnell zu einer Überforderung der Systeme führen.
Wer ein gutes ESG Rating möchte, investiert in hochmoderne Immobilien
Doch die Problematik reicht weit über Regulierung hinaus. So hängt die Bewertung von Immobilienfonds in Punkto ESG unter anderem davon ab, über welche Zertifikate die darin enthaltenen Immobilien verfügen.
Investoren haben sich an diese Rahmenbedingungen angepasst. Wer ein gutes ESG-Rating haben möchte – eine Grundvoraussetzung, um für zahlreiche Investoren überhaupt investierbar zu sein – fokussiert sich auf junge, hochmoderne Immobilien. Eine Lagerhalle aus dem vorigen Jahrhundert wäre dabei kontraproduktiv, selbst wenn man sie umfassend modernisieren würde. In der Konsequenz fließt momentan zu wenig Kapital in den Bestand. Um die für 2050 erwartete europäische Nachfrage an Immobilien zu decken, bräuchten wir jedoch neben rund 200 Milliarden Euro für Neuentwicklungen pro Jahr schätzungsweise noch einmal jährlich etwa 40 Milliarden Euro für die Modernisierung von Bestandsimmobilien. Die Betrachtung von Embodied Carbon ist kein Allheilmittel, aber ein wichtiger Schritt nach vorne.
Wir alle stehen in der Verantwortung, unseren Beitrag dazu zu leisten, die CO2-Emissionen zu reduzieren. Embodied Carbon ist dabei kein Allheilmittel, mit dem alle Immobilien CO2-neutral werden. Eine stärkere Integration von embodied carbon in politische und wirtschaftliche Prozesse ist aber zwingend notwendig, um von dem singulären Fokus auf den Betrieb weg und hin zu einer ganzheitlichen Sicht auf die CO2-Bilanz eines Gebäudes zu gelangen. Und das wäre ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer kohlenstoffarmen Immobilienwirtschaft.
Sebastiano Ferrante
Head of Europe
PGIM Real Estate