El panorama cambiante de los seguros y el capital privado
Las asociaciones entre gestores de activos con aseguradoras, reaseguradoras e inversionistas pueden proporcionar rendimientos ajustados al riesgo atractivos.
Aprovechar el esperado repunte en el crecimiento de los alquileres
18 de ene. de 2024
Resulta bastante sorprendente que los pronosticadores ahora vean menores riesgos de recesión, particularmente para los Estados Unidos, y que se hable cada vez más del llamado aterrizaje suave. En el caso de bienes raíces, esto refleja un panorama de inversión mejor del que se pensaba, con oportunidades para aprovechar una esperada recuperación en el crecimiento de los alquileres.
No obstante, los riesgos siguen vigentes, ya que estas proyecciones son más débiles de lo esperado. Los pronósticos de crecimiento de empleos siguen siendo débiles, mientras que las tasas de interés siguen siendo más altas que en los últimos años. Frente a esta incertidumbre, podríamos perdonar a los inversionistas si permanecieran enfocados en sectores que, hasta la fecha, han ofrecido flujos de ingresos resilientes que siguen superando al contexto económico. Para la mayoría, eso significa continuar invirtiendo fuertemente en los sectores de logística y viviendas multifamiliares, sectores que continúan demostrando una resiliencia con valores que concuerdan con las recesiones anteriores (Gráfico 1).
Gráfico 1: El enfoque en sectores específicos no es una novedad
Valores nominales de capital de bienes raíces selectos del punto máximo al mínimo, sectores principales, durante recesiones anteriores
Fuentes: CoStar, PMA, Cushman & Wakefield, JLL, CBRE, PGIM Real Estate. A diciembre de 2023.
Sin embargo, el problema para los inversionistas es que cuando se inicia una recuperación en bienes raíces, estos sectores, en conjunto, no tienen un rendimiento superior al alza. Su resiliencia se explica por una volatilidad cíclica más baja, tanto a la baja como al alza de un ciclo de bienes raíces. Aquí es donde importa la geografía.
La dependencia de las ciudades en el crecimiento del empleo indica resiliencia
Que el trasfondo macroeconómico de un mundo con tasas de interés en aumento haya demostrado resiliencia económica no es una sorpresa si observamos el papel que desempeña el crecimiento del empleo en el impulso de la actividad económica a lo largo del tiempo. Las economías suelen ser menos cíclicas cuando la narrativa del crecimiento económico es impulsada más por los empleos que por la productividad.
Por ejemplo, en el Gráfico 2 observamos una selección de ciudades de EE. UU. y analizamos cómo se han desempeñado las economías
de las ciudades en relación con la economía estadounidense en general durante las recesiones y en las etapas de recuperación.
Gráfico 2: La resiliencia económica* y la parte atribuible al empleo del crecimiento real del PIB
(Varias ciudades de EE. UU., 1991-1992, 2001-2003, 2009-2011, 2020-2021, (%))
*Nota: Calculada como el promedio del crecimiento del PIB real de la ciudad en relación con el crecimiento del PIB nacional durante el crecimiento nacional negativo del PIB y el primer año de crecimiento positivo posterior. Los valores negativos indican un valor menor que el promedio nacional de EE. UU.
Fuentes: Oxford Economics, PGIM Real Estate. A diciembre de 2023.
En particular, restando el crecimiento del PIB de cada ciudad del promedio nacional en años de crecimiento negativo para el país y el año inmediatamente posterior, obtenemos un puntaje promedio que nos indica qué ciudades de EE. UU. tienen un mejor desempeño (son más resilientes) o uno peor (son menos resilientes) que la economía nacional.
Lo que determinamos es que las ciudades en las que la mayor parte del crecimiento económico se debe al crecimiento del empleo (en contraposición con el crecimiento de la productividad) tienen un desempeño relativamente mejor (es decir, son más resilientes al ciclo económico nacional) que las ciudades que dependen más del crecimiento de la productividad. En otras palabras, hemos determinado que, cuanto más dependa la economía de una ciudad de los empleos, más resiliente será. Vemos que esta conexión entre los pronósticos de crecimiento del empleo y la resiliencia está presente en todo el mundo.
La intersección de ciudades y sectores en el descubrimiento de oportunidades
Lo que esto significa para los inversionistas es que las estrategias ligadas a sectores específicos, además de continuar sirviendo para proteger a los inversionistas a la baja, funcionan cuando se invierte en ciudades que no solo dependen del crecimiento del empleo,
sino que también tienen un panorama de crecimiento del empleo más sólido, lo que promete un crecimiento al alza.
Hasta ahora, todo marcha bien. En el caso de las principales ciudades del mundo, esta narrativa de resiliencia conduce a atractivas oportunidades de inversión en mercados como San Francisco y Dallas en los Estados Unidos, Ámsterdam, Estocolmo y Londres en Europa, Sídney y Melbourne en Australia y, posiblemente, Tokio en Japón, donde confluyen sólidos pronósticos de crecimiento del empleo y economías urbanas fuertemente impulsadas por el empleo.
Sin embargo, el crecimiento de los empleos por sí solo no refleja el panorama completo. Los inversionistas también deben tener en cuenta la oferta. Si bien hay áreas de desarrollo relativamente alto, como la logística en el área metropolitana de Tokio y Seúl o las viviendas multifamiliares en todo el Cinturón del Sol de los EE. UU., no debe olvidarse la presión ejercida por la oferta en el mercado de oficinas dada la transición hacia el trabajo remoto; de igual modo, los conductos a través de los que se canaliza la oferta permanecen por debajo de los promedios establecidos durante el último ciclo. Eso es un buen augurio para el crecimiento de los alquileres, incluso si el crecimiento de los empleos es más débil de lo esperado.
PGIM Real Estate
Un gestor global de estrategias de inversión en bienes raíces, capital, deuda y títulos.
Visitar sitio
2024 Best Ideas
El informe PGIM’s Best Ideas destaca una serie de áreas en las que creemos que los inversionistas encontrarán oportunidades prometedoras.
Obtenga más información
Explore más ideas
Oportunidades derivadas de la desaceleración de las fusiones y adquisiciones
Los préstamos directos y la financiación intermedia presentan un sólido enfoque de inversión en todos los ciclos económicos.
Por qué el mercado secundario de capital privado sigue siendo atractivo
La búsqueda de liquidez ha reavivado el interés en el segmento de Limited Partners (LP) del mercado secundario.
Inteligencia artificial: la gran ola
El informe PGIM’s Best Ideas destaca una serie de áreas en las que creemos que los inversionistas encontrarán oportunidades prometedoras.
Descubrir valor en créditos titulizados de alta calidad
Los márgenes y los rendimientos de los productos bursatilizados de alta calidad siguen siendo atractivos en relación con los instrumentos de renta fija.
Por qué usar las inversiones cuantitativas para el futuro
Las estrategias cuantitativas de renta variable no solo gozan de buena salud, sino que también están prosperando con varios años de sólido desempeño.
Las opiniones expresadas en este documento son las de los autores a enero de 2024 y no necesariamente de PGIM. Las inversiones y los rendimientos analizados en este documento no representan ningún producto de PGIM. Este material no hace recomendaciones implícitas o expresas con respecto a cómo debe gestionarse la cuenta de un cliente. Este material no está diseñado para usarse como guía general para invertir ni como fuente de ninguna recomendación de inversión específica. Al proporcionar este material, PGIM no actúa como su fiduciario. Los comentarios, opiniones y estimaciones contenidos en este documento se basan en información disponible públicamente de fuentes que PGIM considera confiables o derivan de esta. No garantizamos la precisión de dichas fuentes de información y no tenemos la obligación de proporcionar actualizaciones o cambios a estos materiales. Las suposiciones subyacentes y nuestras opiniones están sujetas a cambios. No se autoriza la distribución de esta información a cualquier persona que no sea la persona a quien se entregó originalmente, y se prohíbe cualquier reproducción de estos materiales, en su totalidad o en parte, o la divulgación de cualquiera de los contenidos del presente documento, sin el consentimiento previo de PGIM.