Skip to main content
PGIM LogoPGIM Logo
    • Mégatendances
    • Les meilleures idées de l’année
    • Série OutFront
    • Recherche de portefeuille
    • Perspectives trimestrielles du marché
    • Série « Point de vue »
    • Événements du marché
    • Leadership éclairé
    • Événements et webinaires
    • Bibliothèque vidéo
    • Podcasts
    • Investir dans des alternatives
    • Gestion des risques
    • Investissement ESG
    • Investir dans les marchés émergents
  • Alternatives

    • PGIM Private Alternatives
    • PGIM Private Capital
    • PGIM Real Estate
    • Montana Capital Partners (PE)

    Actions et titres à revenu fixe

    • PGIM Fixed Income
    • Jennison Associates

    Solutions

    • PGIM DC Solutions
    • PGIM Multi-Asset Solutions
    • PGIM Quantitative Solutions

    Distribution intermédiaire

    • PGIM Investments
    • Nos clients
    • Contributions définies
    • Conseillers financiers
    • Relations institutionnelles
    • Emplacements dans le monde
    • Contactez-nous
    • Aperçu
    • Leadership
    • Historique
    • Nos activités
    • Diversité, équité et inclusion
    • Emplacements dans le monde
    • Contactez-nous
    • Abonnement à la newsletter
    • Demander des informations
    • Carrières chez PGIM
    • Opportunités d’emploi
    • Toutes les actualités
    • Communiqué de presse
    • Dans l’actualité
    • Faits et chiffres
    • Contacts avec les médias
Real Estate

The Long-Term Funding Gap in European Real Estate TheLong-TermFundingGapinEuropeanRealEstate

18 avr. 2023

Partager
  • Mail
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Copy URL

Partager

In Europe, there are a combination of market drivers that are collectively impacting the real estate market:

  • European regulations are putting significant sustainability obligations on real estate developers, investors, and occupiers
  • Simultaneously, bank regulations are severely restricting banks’ ability to provide development or refurbishment finance 
  • Additionally, bank credit factors are being heavily influenced by the interest rate outlook, resulting in tighter debt service cover, lower loan-to-values, refinancing stress and limited advance rates.

In aggregate, these drivers are creating a widening gap between the growing demand for future-proofed properties, and the permanent reduction in bank debt to fund the supply of such real estate. This funding gap presents an opportunity for experienced alternative debt providers to finance the next generation of European property.

Net carbon-neutral policy across Europe is accelerating the demand for sustainable buildings

Europe’s net-zero commitments are driving demand for prime property that is aligned with 2030 and 2050 decarbonization trajectories. With real estate accounting for 39% of total emissions of CO2 and 36% of energy use1, real estate will be hugely impacted by these goals, particularly through occupier and investor demand. 

From a European supply perspective, only about 17% of existing institutional real estate is rated EPC A and B, the minimum threshold needed to satisfy future sustainability requirements. An estimated EUR40B per annum is required to upgrade lower-rated buildings, in addition to the new developments required to meet expected 2050 demand for compliant properties.

Exhibit 1: “Green” CapEx and New Building Requirements

Sources: PGIM Real Estate’s Bird’s Eye View 2021, Real Capital Analytics, PGIM Real Estate. As of December 2022.

We expect financing opportunities to emerge across the capital stack. ESG considerations make refurbishment increasingly relevant, alongside re-development and new construction, due to the impact of embodied carbon within existing structures. However, much of the older, poor-quality stock (rated EPC E and below) will be obsolete. 

Alternative Lenders Can Play an Increasing Role in Financing the Green Built Environment

Regulatory constraints on banks mean that financing solutions will increasingly have to come from other market participants.

Banks, who dominate European lending markets, hold over 85% of all real estate loans in Europe, compared with much more diversified sources of capital in the United States (Exhibit 2, LHS). However, those banks are more constrained than ever in their capacity to lend. 

Exhibit 2: Estimated Market Size of the Commercial Real Estate Debt Market (€ Trillion)

Note: Estimates are based on historical debt stock and the investable universe of real estate stock. Source: PGIM Real Estate Bird’s Eye View 2021, Mortgage Bankers Association, Cushman & Wakefield, Bayes Business School, IEIF, IREBS, ECB, PGIM Real Estate. As of March 2023.

The funding gap that emerged in Europe after the financial crisis has been further exacerbated by regulatory and credit factors.

  • Bank Regulation: Basel III Finalization is the latest in a cascade of regulatory changes that have consistently increased bank capital requirements against real estate loans, estimated to remove over €125B of lending capacity from the banking system.
  • Credit Factors: Higher interest rates have resulted in tighter debt service coverage ratios. This has been the key driver of lower LTV loans and thus lower advance rates. Given long-term interest rates are forecast to be elevated in Europe, there will be less money in the system for acquisition and refinancing.

Alternative lenders entered European real estate credit markets after the GFC, and now form a key part of the funding market. However, significant growth is clearly needed in private debt to satisfy demand over the next decade and thereafter.

Conclusion

A significant investment is needed to tackle carbon emissions and the policies in place to combat it, real estate has an important role to play in achieving operational net-zero targets. A green built environment of the future will need new capital for development and refurbishment projects. These factors are all driving the underlying demand for European real estate debt and make the case for investing in solutions that are poised to meet the needs of the future of European commercial real estate.

1. Source: INREV

En savoir plus
A New Era: Investments for an Uncertain Road Ahead

Investors are facing a host of challenges in 2023, but ones that look far different than what they confronted over the past decade.

En savoir plus

Visit Website
PGIM Real Estate

A global manager of real estate equity, debt, and securities investment strategies.

Visit Website

Andrew Radkiewicz, Managing Director, discusses the collective impacts sustainability and funding are having on European real estate markets, and how this funding gap presents an opportunity for experienced alternative debt providers to finance the next generation of European property.
Watch the video

Explore Ideas

Opportunities That Lie Beyond the Low-Default Era
Fixed Income

Opportunities That Lie Beyond the Low-Default Era

18 avr. 2023

One of the hallmarks of the current market environment is the numerous macro issues that could affect credit fundamentals going forward.

Leveraging Mezzanine in a Liquidity Constrained Market
Private Debt

Leveraging Mezzanine in a Liquidity Constrained Market

18 avr. 2023

Mezzanine lenders are well positioned to “bridge the gap” in the capital structure between senior debt and equity contributions.

  • Perspectives

    • Mégatendances
    • Les meilleures idées de l’année
    • Série OutFront
    • Recherche de portefeuille
    • Perspectives trimestrielles du marché
    • Événements du marché
    • Leadership éclairé
    • Événements et webinaires
    • Bibliothèque vidéo
    • Podcasts
  • Investment Themes

    • Investissement ESG
    • Investir dans des alternatives
    • Investir dans les marchés émergents
    • Gestion des risques
  • Nos activités

    • PGIM DC Solutions
    • PGIM Fixed Income
    • PGIM Investments
    • PGIM Multi-Asset Solutions
    • PGIM Private Alternatives
    • PGIM Private Capital
    • PGIM Real Estate
    • Montana Capital Partners (PE)
    • PGIM Quantitative Solutions
    • Jennison Associates
  • Clients

    • Nos clients
    • Contributions définies
    • Conseillers financiers
    • Relations institutionnelles
  • À propos de nous

    • Aperçu
    • Leadership
    • Historique
    • Diversité, équité et inclusion
    • Emplacements dans le monde
    • Contactez-nous
    • Abonnement à la newsletter
    • Demander des informations
  • Carrières

    • Carrières chez PGIM
    • Opportunités d’emploi
  • Salle de presse

    • Toutes les actualités
    • Communiqué de presse
    • Dans l’actualité
    • Faits et chiffres
    • Contacts avec les médias
PGIM Logo
  • Conditions générales
  • Centre de confidentialité
  • Aide à l’accessibilité (en anglais)
  • Informations réglementaires au Royaume-Uni
  • Informations réglementaires des Pays-Bas
  • Centre de préférences pour les cookies

Réservé aux investisseurs professionnels. Tous les investissements comportent des risques, y compris la perte éventuelle du capital.

Ce contenu est uniquement destiné à des fins d’information et d’éducation et ne doit pas être interprété comme un conseil en investissement ou une offre ou une sollicitation concernant tout produit ou service à toute personne à qui il est interdit de recevoir de telles informations en vertu des lois applicables à son lieu de citoyenneté, de domicile ou de résidence. PGIM est la principale activité de gestion d’actifs de Prudential Financial, Inc. et un nom commercial de PGIM, Inc. et de ses filiales mondiales. PGIM, Inc. est un conseiller en investissement enregistré auprès de la Securities and Exchange Commission (« SEC ») des États-Unis. L’enregistrement auprès de la SEC n’implique pas un certain niveau de compétence ou de formation.

Les informations contenues dans ce site web ne constituent pas des conseils en matière d’investissement ni une recommandation concernant la gestion ou l’investissement de votre épargne-retraite. PGIM, Inc. et ses filiales n’agissent pas en tant que fiduciaire en mettant à votre disposition les informations contenues dans ce site Web.

Au Royaume-Uni, les informations sont émises par PGIM Limited, dont le siège social est situé : Grand Buildings, 1-3 Strand, Trafalgar Square, Londres, WC2N 5HR. PGIM Limited est autorisé et réglementé par la Financial Conduct Authority (« FCA ») du Royaume-Uni (numéro de référence de la société 193418). Dans l’Espace économique européen (« EEE »), les informations sont émises par PGIM Netherlands B.V., dont le siège social est situé : Gustav Mahlerlaan 1212, 1081 LA Amsterdam, Pays-Bas. PGIM Netherlands B.V. est agréée par l’Autoriteit Financiële Markten (« AFM ») aux Pays-Bas (numéro d’enregistrement 15003620) et opère sur la base d’un passeport européen. Dans certains pays de l’EEE, les informations sont, le cas échéant, présentées par PGIM Limited sur la base de dispositions, d’exemptions ou de licences dont PGIM Limited dispose en vertu d’accords d’autorisation temporaires à la suite de la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne. Ces documents sont émis par PGIM Limited et/ou PGIM Netherlands B.V. à l’intention des personnes qui sont des clients professionnels au sens des règles de la FCA et/ou des personnes qui sont des clients professionnels au sens de la mise en œuvre locale pertinente de la directive 2014/65/UE (MiFID II). En Italie, les informations sont fournies par PGIM Limited, autorisée à opérer en Italie par la Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (CONSOB).

Au Japon, les informations sont fournies par PGIM Japan Co., Ltd. (« PGIM Japon ») et/ou PGIM Real Estate (Japon) Ltd. (« PGIMREJ »). PGIM Japan, un opérateur commercial d’instruments financiers enregistré auprès de l’Agence des services financiers du Japon, propose divers services de gestion d’investissements au Japon. PGIMREJ est un gestionnaire d’actifs immobiliers japonais enregistré auprès du Kanto Local Finance Bureau du Japon.

À Hong Kong, les informations sont fournies par PGIM (Hong Kong) Limited, une entité réglementée par la Securities & Futures Commission de Hong Kong, aux investisseurs professionnels tels que définis dans la section 1 de la partie 1 de l’annexe 1 de la Securities and Futures Ordinance (Cap. 571). À Singapour, les informations sont émises par PGIM (Singapour) Pte. Ltd. (« PGIM Singapour »), une entité réglementée par l’Autorité monétaire de Singapour en vertu d’une licence de services de marchés financiers pour la gestion de fonds et un conseiller financier indépendant. Ces documents sont publiés par PGIM Singapour pour l’information générale des « investisseurs institutionnels » conformément à la section 304 du Securities and Futures Act 2001 de Singapour (le « SFA ») et des « investisseurs accrédités » et autres personnes concernées conformément aux conditions spécifiées dans la section 305 du SFA. En Corée du Sud, les informations sont émises par PGIM, Inc. qui est autorisé à fournir des services de gestion d’investissement discrétionnaire directement aux investisseurs institutionnels qualifiés sud-coréens sur une base transfrontalière.

Prudential Financial, Inc. (« PFI ») des États-Unis n’est affiliée d’aucune manière à Prudential plc, constituée au Royaume-Uni ou à Prudential Assurance Company, une filiale de M&G plc, constituée au Royaume-Uni.

You are viewing this page in preview mode.

Edit Page