Descubrir valor en créditos titulizados de alta calidadDescubrirvalorencréditostitulizadosdealtacalidad

La tensión en el sector de oficinas ha presionado a zonas más defensivas de la estructura de capital de los CMBS, elevando
así la propuesta de valor para los inversionistas de renta fija.

Existe valor emergente dentro de los valores de fondos de inversión hipotecaria con calificación AAA, ya que los diferenciales han sido más amplios que los del IG Corporate Index por primera vez desde la crisis financiera global. Estos valores de fondos de inversión hipotecaria diversificados de alta calidad están listos para beneficiarse del estrés crediticio en el grupo subyacente de préstamos de bienes raíces comerciales. Incluso en un escenario de incumplimiento, los inversionistas pueden capturar un alza en el precio, dado que estos bonos se han estado negociando con descuento contra paridad debido a las tasas elevadas.

Si bien los préstamos de fondos de inversión hipotecaria son generalmente más débiles que los de los prestamistas de balance, estos valores están estructuralmente aislados del riesgo crediticio y de extensión debido a su importante optimización crediticia y prioridad de pago dentro de la cascada de acuerdos.

Los inversionistas con las capacidades para realizar una suscripción ascendente rigurosa también pueden encontrar oportunidades más abajo en la estructura de capital. Una refijación de precios significativa ha creado valor dentro de ciertos valores con un único activo y un único prestatario (single asset, single borrower o SASB), que permiten a los inversionistas apuntar a sectores y activos específicos. Los inversionistas pueden capturar este valor a través de la exposición selectiva a tramos intermedios y subordinados de activos trofeo que se han cotizado según los peores escenarios.

El entorno actual presenta una variedad de desafíos para el mercado de bienes raíces comerciales. Los efectos de las tasas más altas y condiciones crediticias más estrictas se sentirán lentamente dada la naturaleza de los arrendamientos de varios años en los sectores de oficinas, minorista e industrial. En los sectores industrial y de viviendas multifamiliares, los préstamos originados en valuaciones pico probablemente acarrearán dificultades de refinanciamiento, y los tramos intermedios podrían correr riesgo de pérdidas de capital en caso de una mayor erosión de los precios. La volatilidad de los precios, la reestructuración de activos problemáticos y la negatividad del mercado pueden seguir afectando al mercado de CRE a medida que los prestatarios se acerquen a los inminentes muros de vencimiento.

Aunque este trasfondo ha ensombrecido el progreso de los bienes raíces comerciales, están surgiendo ofertas atractivas en toda la estructura de capital de CMBS, incluso en el sector de oficinas, donde aparecen focos de valor dentro de propiedades y mercados selectos que se espera que sobrevivan al ciclo actual. Mientras tanto, los indicadores fundamentales en los sectores industrial y multifamiliar generalmente son sólidos, los bancos serán incentivados para extender y reestructurar los préstamos en dificultades, y las políticas de relocalización nacional y gasto industrial pueden ayudar a compensar una posible pausa en nuevas construcciones.

Es probable que los vientos en contra sigan azotando el mercado de las obligaciones de préstamo garantizadas (collateralized loan obligations, CLO) en medio de indicadores fundamentales de crédito más débiles, incluso cuando la baja oferta y la fuerte demanda de nuevas emisiones proporcionen apoyo técnico para los préstamos subyacentes. Los inversionistas también pueden esperar un aumento en los títulos con calificación CCC, ya que un entorno de tasas más altas por más tiempo afecta a los prestatarios de préstamos de tasa flotante. Aunque los tramos intermedios de CLO se han ampliado, esto aún no ha reflejado las posibles pérdidas de préstamos. Todavía hay que esperar un mejor punto de entrada. Mientras tanto, las CLO de calificación AAA y AA en los EE. UU. y Europa se destacan como inversiones atractivas.

Tener un enfoque táctico también resultará útil al navegar por el mercado de valores respaldados por activos, donde se han desarrollado dos historias muy diferentes. El rendimiento crediticio dentro de las titulizaciones de préstamos de alto riesgo para automóviles y mercados se ha deteriorado, lo que refleja el aumento de los costos de alquiler, alimentos y combustible que ha afectado a los consumidores en el extremo inferior del espectro de ingresos. Mientras tanto, el rendimiento del crédito hipotecario y de los préstamos preferenciales para automóviles se ha mantenido sólido, sostenido por el aumento de los precios de las viviendas y por mercados de capitales resilientes que han beneficiado a las personas con mayores ingresos. Las regulaciones bancarias más estrictas pueden dar lugar a nuevas oportunidades en valores respaldados por activos (asset-backed securities, ABS) a través de ventas de activos o transacciones de capital regulatorio relacionadas con una transferencia de riesgo significativa.

En el sector de bienes raíces, los sólidos indicadores fundamentales de viviendas respaldan las inversiones en crédito hipotecario. Los precios de las viviendas se han estabilizado después de una presión inicial por el aumento de las tasas hipotecarias. Si bien los precios y las tasas más altas probablemente perjudicarán la asequibilidad y reducirán la demanda, el mercado de viviendas residenciales permanece ajustado en medio de una oferta por debajo del promedio. Por lo tanto, se espera que los precios de las viviendas se mantengan dentro del mismo rango. Frente a un trasfondo de cambios moderados en los precios de las viviendas y sólidas prácticas de suscripción durante la última década, los inversionistas encontrarán un panorama positivo para los instrumentos de crédito hipotecario.

Con una visión holística del mercado crediticio titulizado, los inversionistas pacientes con vistas a largo plazo podrán aprovechar las oportunidades a medida que aparezcan.