米国不動産コア(PRISA)戦略
戦略の概要
戦略のポイント
- コア不動産戦略のパイオニア:NFI-ODCEに組み入れているオープンエンド型コア不動産戦略として最長の運用実績(50年超)*2
- ダイナミック・コア戦略:長期安定的なリターンを創出するための積極的なポートフォリオ構築と積極的なリスク管理
- PGIMの実績:不動産運用資産残高世界3位*3
上記記載に関する留意事項
2024年6月30日現在。出所:PGIMリアルエステート。一般的と考えられる投資手法の例示を目的としています。目標リターンは現在の市場環境における現地通貨ベースの参考値であり達成は保証されていません。
*1 当戦略のインデックスについては、後述「ベンチマークについて」をご確認ください。
*2 出所: NFI-ODCE Index
*3 PGIMリアルエステートは、世界で運用/管理する不動産規模が最も大きい不動産運用会社として第3位にランキングされています(Pensions & Investments誌 2023年10月付け調査。2023年6月30日時点の残高に基づいています。対象76社中。ランキング調査への参加は任意・無料です。)
留意事項
当ホームページでご紹介している戦略への投資にあたっては、当社と投資一任契約を締結していただくことを前提としています。また、国内債券戦略以外への投資にあたっては、当社と一任契約を締結後、その契約に係る運用の権限をグループ内の運用会社に委託します。
費用について:投資一任業務の対価として、投資顧問報酬(資産残高に対し最大0.165%(税抜0.15%)の逓減料率)が費用として発生します。また、上記投資顧問報酬とは別に信託手数料等費用が発生し、契約資産から控除されることがあります。これらの費用は運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額などを表示することができません。さらに、組み入れるファンドの費用として間接的に以下をご負担頂くこととなります。これらの費用はファンド内から控除されます。PRISAマネージャー報酬:最大100bps。上記マネージャー報酬とは別に、物件売買の際の仲介手数料、リーガル費用、リーシングの際のエージェント手数料といった諸費用が発生し、ファンド資産から控除されます。これらの費用は、運用状況により変動するため、事前に具体的な料率・上限額を表示することができません。このように金額およびその上限額を記載することが出来ない費用があることから、受託資産から控除される形で投資家が実質的に賄う費用の合計額もしくは上限を記載することはできません。
リスクについて:投資一任契約に基づき当社がPGIMリアルエステートが運用を行うPRISA戦略に投資を行う場合、次のようなリスクが含まれている場合があります。以下のリスクにより元本欠損が生じる可能性または当初元本を上回る損失が生じる可能性があります。以下のリスクは、主なリスクであり、これらに限定されるものではありません。国内または世界経済の悪化、地域市場やテナントの財政状態の悪化、物件の売手及び買手の数の変動、物件の需要供給バランス、融資の供給状態、金利の上昇、為替の変動、不動産に関わる税制の変更、エネルギー価格及びその他の経費の変動、環境に関わる法律や規制の改正、都市計画法やその他政府の取決めや財政政策の変更、 キャッシュフローへの依存度が高いという特性に起因する物件リスクに対する人々の選好度の変化、使用されている建築資材に関わるリスクや運営上の問題点、天災、保険で保障されない不可抗力やその他PGIMリアルエステートのコントロールを超えた要因で発生しうるリスクがあります。不動産は、他の資産クラスに比べ比較的流動性の低い資産です。そのため、投資家の償還要求を満たすまでに、かなりの時間を要する場合があります。PGIMリアルエステートは各投資家に対する受託者としての義務を果たすもので、償還請求を満たす目的で、投資資産の売却やその他の行動を起こす義務を負いません。加えて、不動産は長期的なサイクルを描く傾向にあり、このことは不動産価格のボラティリティを著しく高めることとなります。パフォーマンス目標を達成するのに必要な要素には物件タイプや地理的分散が含まれており、これらはリスクを減らし、広く分散したポートフォオを維持することを意図しています。物件の立地、資産クラス、物件タイプ、投資戦略および投資の資金調達の仕方という様な、物件に関する選択とパフォーマンスは目標リターンの達成に対して影響を与えます。物件とPRISA戦略のパフォーマンスは、投資を行う米国市場およびそのサブ市場における健全な経済環境に左右されます。パフォーマンス目標の達成を妨げる要素の一部には次の様なものが含まれます。米国市場又は特定の市場や一部の市場に影響を与える、経済および資本市場および人口動態トレンドにおける予期しない突然の大きな変化、またそれらは物件のパフォーマンスや投資家の商業不動産に対する需要に影響を与えます。米国リミテッドパートナーシップを投資対象とする場合、資産価値が下落し、基準価格が下落し、損失を被ることがあります。また、為替の変動により損失を被ることがあります。表示通貨での基準価格が元本を割り込んでいない場合でも、基準価格の表示通貨と円との為替相場の変動により、円換算時に損失を被ることがあります。したがって、お客様の投資元本は保証されているものではなく、基準価格の下落により損失を被り投資元本を割り込むことがあります。リミテッドパートナーシップの持ち分には通常譲渡制限が付されており、流通市場もなく、売却による流動性は殆ど存在しません。解約請求手続きや解約のタイミング、解約に充当される資金等についても通常制約が存在し、解約請求を行っても投資家の解約要求を満たすまでにかなりの時間を要する場合があります。解約請求額全額が単一基準価格にて解約される保証はありません。PGIMリアルエステートは、各投資家に対する受託者としての義務を果たすもので、償還請求を満たす目的で、投資資産の売却やその他の行動を起こす義務を負いません。外貨建の有価証券については、為替相場の変動等により、受取り円貨額が当初円貨での支払いから変動する可能性があります。これにより投資元本を割り込むことがあります。レバレッジを行なう場合、運用資産を担保とすることから、保有する資産価格が急激に下落した場合には、必要証拠金の充足が不可能となり、場合によっては投資元本を上回る損失が生じることがあります。
ベンチマークについて:NCREIF Fund Index-Open End Diversified Core Equity (NFI-ODCE)は、NCREIF Fund Index - Open End Diversified Core Equityの略称で、National Council of Real Estate Investment Fiduciaries(NCREIF)が1977年12月31日に算出を開始した、時価総額および時間で加重平均されたグロスリターン(運用報酬控除前)のインデックスです。NFI-ODCE に組み入れられるファンドは、主に私募不動産に分散投資し、コア投資戦略を行うオープンエンドファンドとして販売されていなければなりません。NFI-ODCEインデックス組入れ基準は、(1) 私募不動産投資の占める割合がファンド総資産価値の80%以上であること、(2) 不動産総資産価値の95%以上が米国内不動産であること、(3) 不動産総資産価値の75%以上が、オフィス、インダストリアル、アパートメントまたは商業施設への投資であること、(4) 「安定稼働物件(稼働率75% 以上)」の占める割合がファンド総資産価値の75%以上であること、(5) ローン・トゥ・バリュー(LTV)が35%以下であること、(6) 単一の物件タイプへの投資比率が不動産総資産価値ベースで60%以下であり、前述の4物件分類のうち、少なくとも3タイプに最低5%の投資を行っていること、(7) 単一地域への投資比率が不動産総資産価値ベースで65%以下であること(地域分類はNCREIFの定義に基づく)となっています。また、全てのファンドはNCREIF PREAの定めた基準に沿った運用実績の報告を行う必要があります。