米国不動産デット戦略米国不動産デット戦略

上記記載に関する注意事項：

2023年12月31日現在。出所：PGIMリアルエステート。一般的と考えられる投資手法の例示を目的としています。目標リターンは現在の市場環境における現地通貨ベースの参考値であり達成は保証されていません。

＊1 PGIMリアルエステートは 2023年5月に発表されたPERE社の実施する不動産デット戦略への外部投資家資金募集実績調査において50社中第2位に選出されました。（2018年1月1日～2022年12月31日の期間に不動産デット戦略の為に募集した外部投資家の資金額に基づいています。ランキング調査への参加は任意・無料です）

留意事項

当ホームページでご紹介している戦略への投資にあたっては、当社と投資一任契約を締結していただくことを前提としています。また、国内債券戦略以外への投資にあたっては、当社と一任契約を締結後、その契約に係る運用の権限をグループ内の運用会社に委託します。

費用について：当資料で紹介している戦略への投資にあたっては、当社と投資一任契約を締結していただき、外国商業用不動産担保デットに投資をする外国籍リミテッド・パートナーシップの持ち分に投資します。ご契約頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。投資顧問報酬：最大0.165%（税抜き0.150%）。上記投資顧問報酬とは別に、信託手数料等費用が発生し、契約資産から控除されることがあります。これらの費用は運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額などを表示することができません。したがいまして、お客様が支払うべき手数料の金額の合計もしくはその上限を記載することはできません。さらに、組み入れるファンドの費用として間接的に以下をご負担頂くこととなります。これらの費用はファンド内から控除されます。マネージャー報酬：最大0.95％。上記マネージャー報酬に加え、リーガル費用、ドキュメンテーション費用、監査費用等の諸費用が発生し、ファンド資産から控除されます。これらの費用は、運用状況により変動するため、事前に具体的な料率・上限額を表示することができません。このように金額およびその上限額を記載することが出来ない費用があることから、投資家が実質的に負担する費用の合計額もしくは上限を記載することはできません。

リスクについて：投資一任契約に基づき当社が投資を行う金融商品およびその投資対象には、次のようなリスクが含まれている場合があります。以下のリスクにより元本欠損が生じる可能性または当初元本を上回る損失が生じる可能性があります。以下のリスクは、主なリスクであり、これらに限定されるものではありません。当戦略は、リミテッドパートナーシップの保有を通じて、商業不動産向けローンを直接または間接に取得・保有しますが、その後当該ローンが様々な理由により不履行状態になる可能性もあります。そのような不履行状態のローンに関しては、著しいワークアウト交渉やリストラクチャリングを必要とする可能性があります。その際には、利率の著しい低下や価値の減少が発生する可能性があります。仮にリストラクチャリングが、成功したとしても当該不動産ローンの満期時において借り換えが上手くいかない可能性があります。ファンドマネージャーは、ポートフォリオが保有するローンに関して、場合によっては必要に応じて担保となっている1件または複数の物件を差し押さえることが必要であると判断する可能性があります。差し押さえのプロセスは、管轄区域によって異なり、長時間を要し費用が嵩む可能性があります。差し押さえに関する訴訟は、対象担保物件に関してネガティブなパブリックイメージをもたらす傾向にあり、対象物件の継続的なリーシングやマネージメントに障害をもたらす可能性があります。商業不動産向けローンは、一般的に個人、企業体または政府その他によって保証されているものではありません。もし債務不履行が生じた場合は、通常はそのローンの担保となっている特定の不動産物件およびその他の資産に対してのみ訴求することが出来ます。結果的に期日前の支払いに関しては、主にローンを直接または間接的に担保している物件のネットオペレーティング・インカムが十分なものかどうかということに依拠しています。期日における支払いに関しては、主に、ローンを直接または間接的に担保している物件の市場価値、および借入人がローンを直接または間接的に担保している物件を売却できるかどうかまたは、ローンの借り換えができるかどうかに依拠しています。一般的には不動産ローンはノンリコースという性質のものですが、一定のローンには、借入人の不正行為があった場合や、一定の自主倒産手続きが発生した場合や、その他の事態が発生した場合にノンリコース性を排除する条項が盛り込まれており、関係者他に遡及出来る場合があります。しかしながら、全てのローンがノンリコース性の排除条項を盛り込んでいるわけではなく、また盛り込んでいたとしても一定の制約がある場合があります。しばしば、これらの債務は、借入人の関係者によって保証されている場合があります。しかしながら、そのような保証の対象となっている債務には上限が設定されていたり、金額や適用範囲について制約が設定されている場合があります。更には、保証人が、海外の企業体や個人である場合もあり、その様な場合には、保証条項や不動産ローン関連書類が米国内法規によって縛られていても、海外法規制下での保証に対する整理に拠ってその実効性が判断される可能性があります。その様な場合には、プロセス上の著しい遅れが生じたり、海外法の基で保証が履行されない可能性もあります。加えて、保証人の純資産や流動性が、不動産ローンにおいて必要とされる額に対して不十分な（時には著しく不十分な）可能性もあり、また、対象借入人に関連した資産が保証人の唯一の資産である可能性もあります。不動産ローンが、当該ローンの債務の一部についてのみ支払いの保証をしている可能性もあります。いずれにしても、不動産ローンについては、ノンリコースの債務であると認識されるべきであり、いかなる借入人や保証人に関しても不動産ローン債務と差し押さえた資産との差を埋めることが出来るということはどこにも保証されていません。不動産デットは、他の資産クラスに比べ比較的流動性の低い資産です。そのため、投資家の償還要求を満たすまでに、かなりの時間を要する場合があります。当戦略に対する受託者責任を有していますが、償還請求を満たす目的での投資資産の売却やその他の行動を起こす義務は負いません。加えて、不動産は長期的なサイクルを描く傾向にあり、このことは不動産価格のボラティリティを著しく高めることとなります。不動産デットには固定クーポンものも含まれることから、金利の変動により不動産デットの価値が上下する可能性があります。パフォーマンス目標を達成するのに必要な要素には投資案件の選択、ファンドマネージメントチームの案件をソーシングし選択する能力、それらを実際に問題無く執行する能力、商業不動産市場においてデットの需要が継続すること等が含まれます。このパフォーマンス目標の実現を妨げる要因には、マクロ経済環境や商業不動産業界における著しいマイナスの変化や商業不動産に対して提供されるデットの過剰供給、そして対象物件のパフォーマンス低下等が含まれます。パフォーマンス目標の達成を妨げる要素の一部には次の様なものが含まれます。米国市場又は特定の市場や一部の市場に影響を与える、経済および資本市場および人口動態トレンドにおける予期しない突然の大きな変化、またそれらは物件のパフォーマンスや投資家の商業不動産に対する需要に影響を与えます。米国リミテッドパートナーシップを投資対象とする場合、資産価値が下落し、基準価格が下落し、損失を被ることがあります。また、為替の変動により損失を被ることがあります。表示通貨での基準価格が元本を割り込んでいない場合でも、基準価格の表示通貨と円との為替相場の変動により、円換算時に損失を被ることがあります。したがって、お客様の投資元本は保証されているものではなく、基準価格の下落により損失を被り投資元本を割り込むことがあります。リミテッドパートナーシップの持ち分には通常譲渡制限が付されており、流通市場もなく、売却による流動性は殆ど存在しません。解約請求手続きや解約のタイミング、解約に充当される資金等についても通常制約が存在し、解約請求を行っても投資家の解約要求を満たすまでにかなりの時間を要する場合があります。解約請求額全額が単一基準価格にて解約される保証はありません。外貨建の有価証券については、為替相場の変動等により、受取り円貨額が当初円貨での支払いから変動する可能性があります。これにより投資元本を割り込むことがあります。レバレッジを行なう場合、運用資産を担保とすることから、保有する資産価格が急激に下落した場合には、必要証拠金の充足が不可能となり、場合によっては投資元本を上回る損失が生じることがあります。