Opportunità in vista dopo l’epoca dei bassi tassi di insolvenza
Uno dei tratti distintivi dell’attuale contesto di mercato sono le numerose problematiche macro che potrebbero influenzare i fondamentali del credito in futuro.
Una combinazione di fattori di mercato sta influenzando congiuntamente il mercato immobiliare europeo:
- le normative europee stanno imponendo obblighi significativi in materia di sostenibilità a costruttori, investitori e locatari di immobili;
- allo stesso tempo, le normative bancarie stanno diminuendo fortemente la capacità delle banche di fornire finanziamenti per lo sviluppo o la ristrutturazione;
- inoltre, i fattori di credito delle banche sono fortemente influenzati dalle prospettive dei tassi d’interesse, con una conseguente riduzione della copertura del servizio del debito, una diminuzione del rapporto prestito/valore, difficoltà di rifinanziamento e tassi d’anticipo limitati.
Nel complesso, questi fattori stanno creando un divario sempre più ampio tra la crescente domanda di immobili costruiti pensando al futuro e la riduzione permanente del debito bancario per finanziare l’offerta di questi immobili. Questo deficit di finanziamento rappresenta un’opportunità che consente ai fornitori esperti di debito alternativo di finanziare la prossima generazione di immobili europei.
La politica di neutralità delle emissioni dl CO2 in tutta Europa sta accelerando la domanda di edifici sostenibili
Gli impegni europei per l’azzeramento delle emissioni stanno stimolando la domanda di immobili di qualità conformi alle prospettive di decarbonizzazione per il 2030 e il 2050. Poiché il settore immobiliare rappresenta il 39% delle emissioni totali di CO2 e il 36% dell’utilizzo di energia1, sarà fortemente influenzato da questi obiettivi, in particolare attraverso la domanda dei locatari e degli investitori.
Dal punto di vista dell’offerta europea, solo il 17% circa delle strutture istituzionali esistenti rientra nelle classi EPC A e B, la soglia minima necessaria per soddisfare i futuri requisiti di sostenibilità. Si stima che siano necessari 40 miliardi di euro all’anno per riqualificare gli edifici con classi più basse, oltre ai nuovi sviluppi necessari per soddisfare la domanda di immobili conformi prevista per il 2050.
Figura 1: investimenti di capitale “verdi” e requisiti per le nuove costruzioni
Prevediamo l’emergere di opportunità di finanziamento in tutte le tipologie di capitale. Le considerazioni ESG rendono la ristrutturazione sempre più importante, insieme alla riqualificazione e alle nuove costruzioni, per via dell’impatto delle emissioni di CO2 generate dalle strutture esistenti. Tuttavia, gran parte del patrimonio immobiliare più vecchio e di scarsa qualità (classificato EPC E o inferiore) diventerà obsoleto.
I finanziatori alternativi possono svolgere un ruolo sempre più importante nel campo degli edifici ecocompatibili
I vincoli normativi imposti alle banche rendono necessario che le soluzioni di finanziamento vengano offerte sempre più spesso da altri operatori di mercato.
Le banche, che dominano i mercati europei dei prestiti, detengono oltre l’85% di tutti i prestiti immobiliari in Europa, a fronte di fonti di capitale molto più diversificate negli Stati Uniti (Figura 2, scala di sinistra). Tuttavia, la capacità di queste banche di erogare finanziamenti è più limitata che mai.
Figura 2: dimensione stimata del mercato del debito immobiliare commerciale (in migliaia di miliardi di euro)
Il deficit di finanziamento emerso in Europa dopo la crisi finanziaria è stato ulteriormente aggravato da fattori normativi e creditizi.
- Regolamentazione bancaria: la finalizzazione di Basilea III è solo l’ultima di una serie di modifiche normative che hanno aumentato in modo consistente i requisiti patrimoniali delle banche a fronte dei prestiti immobiliari, con una stima di oltre 125 miliardi di euro sottratti alla capacità di finanziamento del sistema bancario.
- Fattori di credito: l’aumento dei tassi d’interesse ha causato una diminuzione dei coefficienti di copertura del servizio del debito; questo è stato il fattore chiave per la riduzione dei rapporti LTV dei prestiti e quindi dei tassi di anticipo. Dato che si prevede che i tassi d’interesse a lungo termine in Europa rimarranno elevati, il sistema avrà a disposizione meno denaro per l’acquisto e il rifinanziamento.
I finanziatori alternativi hanno fatto il loro ingresso nei mercati europei del credito immobiliare dopo la crisi finanziaria globale e ora rappresentano una parte fondamentale del mercato dei finanziamenti. Tuttavia, è evidente che occorre una crescita significativa del debito privato per soddisfare la domanda nel prossimo decennio e negli anni successivi.
Conclusione
Sono necessari investimenti significativi per contrastare le emissioni di anidride carbonica e sostenere le politiche in atto per combatterle; il settore immobiliare ha un ruolo importante da svolgere nel raggiungimento degli obiettivi net-zero. In futuro, un ambiente edilizio ecosostenibile avrà bisogno di nuovi capitali per i progetti di sviluppo e di ristrutturazione. Tutti questi fattori stanno sostenendo la domanda del debito immobiliare europeo e confermano l’opportunità di investire in soluzioni in grado di soddisfare le esigenze future del settore immobiliare commerciale europeo.
1. Fonte: INREV
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Andrew Radkiewicz, Managing Director, esamina gli impatti collettivi che la sostenibilità e i finanziamenti stanno avendo sui mercati immobiliari europei e il modo in cui questo deficit di finanziamento rappresenta un’opportunità che consente ai fornitori di debito alternativi ed esperti di finanziare la prossima generazione di immobili europei.
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