In den großen Städten weltweit ist die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt weiterhin ein zentrales Thema (Abbildung 1). Dazu tragen viele gemeinsame Faktoren bei: hohe Hypothekenzinsen und eine sinkende Erschwinglichkeit schränken den Erwerb von Wohneigentum ein; Urbanisierung und Zuwanderung in die Städte treiben die Nachfrage in die Höhe; und planerische Auflagen sowie gestiegene Baukosten bremsen das neue Angebot. Die Wohnungsknappheit nimmt zu, und in immer mehr Städten fehlt es an modernem, zweckmäßigem Wohnraum, der den Bedürfnissen der Verbraucher gerecht wird.
Immobilienanleger spielen hier eine wichtige Rolle. Die heutigen Wohnimmobilienmärkte bieten aufgrund der auf Grundbedürfnissen basierenden Nachfrage attraktive Chancen, die vorhersehbare Cashflows und ein relativ niedriges Risikoprofil gewährleisten.
Gleichzeitig entwickeln sich die Marktanforderungen weiter, was die Belastungen zusätzlich verstärkt. Die alternde Bevölkerung schafft einen wachsenden Bedarf an auf bestimmte Altersgruppen beschränkten Wohnangeboten und Seniorenwohnungen, während Studenten und Hochschulabsolventen den Bedarf an kompakten Wohnräumen wie Studentenunterkünften und Co-Living-Angeboten ankurbeln. In vielen Teilen der Welt steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere seitens Familien, die in der Vergangenheit eher zum Erwerb von Wohneigentum neigten.
Der strukturelle Charakter des wachsenden Wohnraumbedarfs stützt die Erwartung, dass die hohen Belegungsraten anhalten werden, und es besteht vor dem Hintergrund steigender Haushaltseinkommen Spielraum für Mietwachstum auf Objektebene.
Regionale Unterschiede
Trotz aller Gemeinsamkeiten weltweit führen Unterschiede in der lokalen Marktdynamik – etwa aufgrund von Vorschriften, Präferenzen der Bewohner, Angebotszyklen und institutioneller Beteiligung – dazu, dass sich die Anlagemöglichkeiten zwischen den Regionen und innerhalb der Regionen unterscheiden.
In den USA sind Vororte gut positioniert, um vom demografischen Wandel und den steigenden Löhnen bei den Besserverdienenden zu profitieren. Die Nachfrage nach mehr Wohnraum und guten Schulen, in Verbindung mit den finanziellen Einschränkungen beim Erwerb von Wohneigentum, stützt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete. Vorort-Teilmärkte mit niedrigen Leerstandsquoten in Gateway-Städten bieten die besten Aussichten, während die Auslastung in den Sunbelt-Märkten nach einer längeren Phase des Angebotswachstums geringer ist.
Seniorenwohnungen eröffnen bedeutende Chancen, angetrieben durch das rasante Wachstum der Bevölkerung im Alter von über 80 Jahren, das sich voraussichtlich noch über Jahre hinweg fortsetzen wird, insbesondere in den auf Lebensqualität ausgerichteten Märkten des Sunbelt, darunter Städte in Florida, Arizona und Texas. Die Mietdynamik wird durch ein begrenztes Angebot und eine verbesserte Erschwinglichkeit für Seniorenhaushalte gestützt, die auf hohe Immobilienpreise und ein hohes Einkommensniveau zurückzuführen sind. Zudem schwächt sich das Wachstum der Betriebskosten infolge des geringer werdenden Lohndrucks ab.
In Europa variiert die Situation (trotz einer äußerst hohen Nachfrage nach neuen Wohnungen in den meisten Großstädten), während das Angebotswachstum in den letzten Jahren durch hohe Baukosten, hohe Kreditzinsen und planungsrechtliche Beschränkungen gebremst wurde. Es wird erwartet, dass das Mietwachstum in den kommenden Jahren weitgehend dem Wachstum der Haushaltseinkommen folgen wird, obwohl diese Entwicklung in Städten mit Mietpreisbindungen (Paris, deutsche Großstädte) und dort, wo die Wohnungsmieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind (Madrid), gefährdet ist.
Die institutionelle Tiefe ist in Europa gering, und der Einstieg für Aktienanleger erfolgt in der Regel über Neubauprojekte und nicht über bestehende Portfolios. Im Jahr 2025 war die Bautätigkeit weiterhin durch niedrige Gewinnmargen eingeschränkt, doch steigende Immobilienwerte, sinkende Zinsen und sich stabilisierende Baukosten erhöhen die Rentabilität traditioneller Wohnformate. Konzepte für hochverdichtetes Wohnen, darunter Studentenunterkünfte und Mikrowohnungen, bieten weiterhin attraktive Möglichkeiten für Investitionen, da die Margen bei Neubauprojekten höher sind und das Mietwachstum weniger von regulatorischen Auflagen beeinflusst wird.
Im asiatisch-pazifischen Raum ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum und Mieten in Städten in Australien und Japan – den wichtigsten Märkten für institutionelle Anleger, um in Wohnraum in der Region zu investieren – angespannt, während die demografische Entwicklung auf Stadtebene unterstützend wirkt. Das Wachstum der Zahl internationaler Studierender dürfte in der gesamten Region stark bleiben, obwohl die Aussicht auf strengere Zugangsvoraussetzungen oder Obergrenzen, wie beispielsweise in Australien, eine sorgfältige Prüfung erfordert.
Am anderen Ende des Altersspektrums dürften Singapur, Seoul, Melbourne und Brisbane in den kommenden Jahren einen deutlichen Anstieg der älteren Bevölkerung verzeichnen. Durch den gestiegenen Immobilienvermögenswert wird der wachsende Markt für Seniorenwohnungen für viele Haushalte erschwinglich.
Traditionelles versus operatives Investitionsmodell
Investitionen im Wohnsektor werden zunehmend betrieblich ausgerichtet, was auf zwei Hauptfaktoren zurückzuführen ist. Erstens können Verwaltungsplattformen, die Vermietung und Instandhaltung in großem Maßstab durchführen, das Mietwachstum vorantreiben und die Kosten minimieren, während die zusätzliche Schaffung von Komfort die Mieten über das allgemeine Marktniveau hinaus steigern können. Selbst traditionelle Mietwohnimmobilien benötigen eine betriebliche Komponente, um erfolgreich zu sein. Zweitens gewinnen nicht-traditionelle Wohnsektoren an Anteil und Bedeutung, wobei Plattformen für Studentenwohnheime, Seniorenwohnungen und Mikrowohnungen mittlerweile ein fester Bestandteil des Anlageuniversums für institutionelle Anleger sind. Eine hohe Mieterfluktuation ist ein Merkmal solcher Objekte, weshalb Vertriebs- und Marketingmaßnahmen entscheidend sind, um die Auslastung aufrechtzuerhalten und das Ertragswachstum voranzutreiben.
Betrieblich geführte Wohnsektoren weisen mehrere wesentliche Vorteile auf. Einer davon sind demografische Stützungsfaktoren. So steigt beispielsweise in vielen Ländern die Zahl der Studierenden, was die Nachfrage nach speziell für diese Gruppe errichteten Studentenwohnheimen, aber auch nach kompakten Wohnungen für eine wachsende Zahl von Hochschulabsolventen in Großstädten ankurbelt. Die vielleicht bemerkenswertesten Chancen liegen jedoch im Bereich Seniorenwohnungen, wo die weltweit wachsende Gruppe der über 80-Jährigen – sowie das Ausmaß des von dieser Generation gehaltenen Vermögens – auf einen steigenden Bedarf an Angebot hindeutet und, was entscheidend ist, auf eine Zahlungsfähigkeit, die Faktoren wie erhöhte Baukosten überwindet. So wird etwa in den USA erwartet, dass die nicht gehebelten Bruttogesamtrenditen (Abbildung 2) sowohl für betreutes als auch für selbstständiges Wohnen auf hohem Niveau bleiben, da die Nachfrage- und Mietwachstumsprognosen vor dem Hintergrund eines rückläufigen Angebots stark sind.
Jedoch erfordern die hohen Risiken operative Kompetenz. Hohe Annahmen zum Mietwachstum belasten die Erschwinglichkeit, während Betriebsmodelle anfällig für Faktoren wie Personalmangel, Lohnerhöhungen sowie steigende Energie- oder Ausrüstungskosten sind – Faktoren, die die Margen, den damit verbundenen Unternehmenswert und die Immobilienbewertungen untergraben können. Wie immer ist die Auswahl etablierter Partner entscheidend, um Kapital in diesen Märkten einzusetzen und die höheren Risiken zu mindern.
Wohnimmobilien als Kreditanlage
Die sicheren Cashflows, die von Objekten im Wohnimmobiliensektor generiert werden, eignen sich besonders gut für Kreditinvestitionen. Da sich die Banken weltweit strukturell aus dem Immobiliensektor zurückziehen, sind alternative private Kreditgeber zunehmend in der Lage, Kredite in diesem Sektor zu vergeben. Für Kreditgeber mit höherer Risikobereitschaft gibt es verschiedene Einstiegsmöglichkeiten in den Markt. Eine davon ist die Finanzierung von Neubauprojekten – eine Strategie, die voraussichtlich an Bedeutung gewinnen wird, da sich die Baukosten stabilisieren und die Immobilienwerte steigen, sodass ab 2026 wieder mehr Bauvorhaben auf den globalen Märkten zu erwarten sind. Darüber hinaus bieten sich erhebliche Chancen im Bereich Überbrückungskredite, unter anderem für die Modernisierung älterer Bestandsimmobilien in den USA und die Nachrüstung von Objekten zur Erfüllung der ESG-Vorschriften in Europa.
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