Es probable que el crecimiento de la Demanda de centros de datos se mantenga a largo plazoEsprobablequeelcrecimientodelaDemandadecentrosdedatossemantengaalargoplazo

Esta demanda de capacidad de centros de datos en la nube aumentará aún más por varios impulsores subyacentes a medida que la demanda de TI ascendente se amplíe en todas las industrias, particularmente entre las empresas con tecnología nativa. A pesar de las marcadas disminuciones en los precios de las acciones de las empresas tecnológicas en los últimos meses tras la caída de los mercados bursátiles, se espera que muchos de estos impulsores, incluidos el comercio electrónico, la inteligencia artificial y el metaverso, permanezcan estables, impulsados por las necesidades a largo plazo.

Una consecuencia de este crecimiento en la demanda es el aumento en la necesidad de centros de datos a hiperescala, que son generalmente instalaciones de gran capacidad de energía que atienden principalmente a los proveedores de servicios en la nube (p. ej., Google, Microsoft, AWS, Alibaba, Oracle, etc.). La cantidad de instalaciones monitoreadas por Synergy Research ha crecido a una tasa promedio del 12 % por año desde 2018 y se espera que alcance los 1000 a nivel mundial para fines de 2024. El crecimiento en los centros de datos a hiperescala también se alinea bien con la postura ambiental, social y de gobernanza (Environmental, Social and Governance, ESG) de PGIM. Los usuarios y operadores a hiperescala han expresado un fuerte compromiso con una huella de carbono cero y el uso de energía renovable en las instalaciones en las que operan.

La emisión de carbono en el procesamiento de datos está relacionada con la cantidad de servidores en ejecución y la energía total requerida para alimentar y enfriar los servidores. Los clientes usarían menos servidores y menos energía al usar la computación en la nube en lugar de operar sus propias soluciones empresariales, por lo que el cambio de las empresas a la nube reduce drásticamente las emisiones de carbono. Los centros de datos desempeñarán un papel crucial en la utilización más óptima de los recursos y al diseñar la forma más eficiente de satisfacer las futuras demandas digitales.

Una necesidad global creciente

La fuerte demanda estructural ha venido acompañada de una actividad de inversión significativa en el sector, que a su vez impulsó rápidamente una nueva oferta. La oferta de centros de datos aumentó un 20 % por año entre 2016 y 2021, liderada por la región APAC, que vio crecer la oferta un 30 % por año durante el mismo período. El crecimiento fue particularmente sólido durante 2018 y 2019, cuando el desarrollo aumentó considerablemente a medida que la región se puso al día con el mercado estadounidense más maduro.

De aquí en adelante, se espera que el crecimiento de la oferta global se modere a 13 % por año en los próximos tres años. También se espera que la línea de suministro en APAC se modere, aunque ciertos mercados como Sídney y Tokio seguirán siendo puntos focales del crecimiento de la capacidad. Se espera que el crecimiento en Europa se mantenga relativamente estable en un 15 % anual. Las tendencias de desarrollo recientes han visto una fuerte actividad en los mercados secundarios fuera de los mercados principales de centros de datos en cada región, que tradicionalmente eran cuatro o cinco. Estos tienden a ser mercados de alta densidad de población, con infraestructura de centros de datos menos desarrollada, pero mayor disponibilidad de tierras y energía, donde los operadores de la nube establecen instalaciones para complementar las de los centros metropolitanos más importantes cercanos.

El sector de centros de datos globales registró un año récord en 2021, con un rendimiento promedio del 15 %, impulsado principalmente por la compresión del rendimiento. Esto estuvo acorde a nuestras expectativas de ajustar los rendimientos a medida que disminuyeron las primas de riesgo entre los centros de datos y otros sectores de bienes raíces comerciales tradicionales. En el futuro, la perspectiva de rendimientos en los tres mercados principales (EE. UU., Europa y APAC) seguirá una trayectoria similar: una perspectiva más débil a corto plazo para los rendimientos a medida que el entorno económico se debilite antes de recuperarse ante la mejora prevista de los factores económicos fundamentales en 2024.

Las similitudes entre las regiones reflejan la necesidad crítica compartida globalmente de infraestructura digital. A nivel mundial, como un promedio no ponderado de los tres mercados, consideramos que los rendimientos se recuperarán en 2023 tras un repunte previsto en la actividad económica y de transacciones, alcanzando un rendimiento sin apalancar de alrededor del 7,5 %. En términos de riesgos, dado que los costos de construcción, incluidos aquellos asociados con los objetivos ambientales, potencialmente limitarán la oferta más de lo esperado, es probable que el crecimiento global de los alquileres aumente más de lo esperado, lo que impulsará los rendimientos.

Las encuestas a inversionistas nos reportan que los sectores inmobiliarios alternativos, como los centros de datos, la atención médica, el almacenamiento en frío y las residencias estudiantiles, se han vuelto gradualmente más dominantes. Hoy en día, casi un tercio de todos los inversionistas buscan exposición de inversión al sector de centros de datos, en comparación con solo el 5 % de los inversionistas institucionales encuestados en 2018. Los impulsores clave para esto han sido los atractivos retornos para los nuevos participantes junto con la compresión de los rendimientos en los sectores inmobiliarios comerciales más establecidos. Pero la demanda también está siendo impulsada por las fuertes necesidades estructurales subyacentes. Al igual que con la tecnología, los centros de datos son “necesarios”, y esperamos que la demanda sea resiliente en medio de las desafiantes condiciones económicas actuales.

Si bien el sector enfrenta algunos desafíos, es difícil ignorar la velocidad absoluta a la que se adoptan la tecnología y la necesidad de centros de datos. Dado que los centros de datos se están convirtiendo cada vez más en infraestructura crítica para mantener a las economías en funcionamiento, creemos que los rendimientos de las inversiones se recuperarán en 2023 a nivel mundial, como reflejo de la necesidad global y demostrando la resiliencia del sector a las fuerzas del mercado a corto plazo.