Perché scegliere gli investimenti residenziali: abitazioni a prezzi inaccessibiliPerchésceglieregliinvestimentiresidenziali:abitazioniaprezziinaccessibili

Due motivi per cui la costruzione di nuove abitazioni non ha tenuto il passo della domanda

 

Sebbene la pandemia sia tutt’altro che finita e persistano i timori sull’aumento dell’inflazione e dei tassi d’interesse di mercato, il contesto dei mercati immobiliari nel 2022 rappresenta una transizione verso una nuova fase di ripresa ed espansione. I principali indicatori suggeriscono una tendenza al rialzo e, anche se il divario tra i segmenti del mercato tra le migliori e le peggiori performance rimane ampio, la maggior parte dei settori e delle regioni è destinata a ottenere una performance d’investimento migliore nell’anno a venire.

Questo rinnovato ottimismo solleva una nuova sfida per gli investitori: l’impiego del capitale che è stato raccolto. I mercati degli uffici urbani, degli appartamenti e il settore retail hanno tutti subito le conseguenze della pandemia, ma ora stanno iniziando a recuperare terreno e il capitale si orienta sempre più verso attività operative a più elevato rendimento, con rendimenti generati da tendenze a lungo termine come la trasformazione digitale, l’invecchiamento della popolazione e la sostenibilità ambientale.

Anche se i fondamentali del settore immobiliare sono migliorati, non sono state costruite nuove abitazioni sufficienti a soddisfare la domanda in aumento. A livello globale, i motivi sono due.

1. Minore interesse per lo sviluppo. La diminuzione dell’interesse verso lo sviluppo immobiliare è una retaggio della crisi finanziaria globale (GFC). Le perdite realizzate in tutti i portafogli immobiliari durante quel periodo hanno lasciato una mentalità di avversione al rischio. Nel settore privato, gli investitori si sono allontanati dalle attività di sviluppo per concentrarsi su attività con flussi di cassa sicuri. L’interesse verso lo sviluppo è stato ulteriormente indebolito dall’aumento dei costi di costruzione, dall’inasprimento delle normative del finanziamento bancario e da anni di incertezza geopolitica. Anche quando il volume delle transazioni immobiliari è ripartito, raggiungendo un massimo nel 2019 che lo ha riportato ai livelli precedenti alla Grande Crisi Finanziaria, la quota di acquisizione di terreni oggi rimane del 30% al di sotto dei livelli osservati prima della crisi finanziaria stessa.²

Per quanto riguarda specificamente il settore residenziale, la storia è più o meno la stessa: la pipeline dello sviluppo è migliorata lentamente, ma poi solo selettivamente. Negli anni precedenti alla pandemia di COVID-19, gli sviluppatori privati si sono concentrati sulla realizzazione di appartamenti di fascia alta di grado A nelle principali città. Allo stesso tempo, anche la realizzazione di alloggi pubblici ha dovuto affrontare delle sfide. La GFC ha sollecitato fortemente le finanze pubbliche, rallentando la realizzazione di abitazioni socialmente accessibili. Negli Stati Uniti, nell’ultimo decennio la disponibilità di case popolari è diminuita in misura maggiore rispetto alle nuove abitazioni regolamentate che sono state create.

Oggi, mentre i posti di lavoro nelle città tornano alla normalità e la popolazione tende nuovamente ad aumentare, le strozzature dell’offerta, l’aumento dell’inflazione dei costi e l’incertezza causata dalla guerra Russia-Ucraina frenano il nuovo sviluppo.

2. Le finanze domestiche sono state penalizzate dalla debole crescita salariale. Negli anni successivi alla GFC, molti analisti si aspettavano una forte crescita della domanda di abitazioni, favorita dalla ripresa economica e, nel caso degli Stati Uniti, dal cambiamento demografico. Al di fuori degli Stati Uniti, la domanda veniva trainata dall’aumento del numero di famiglie meno numerose e dall’invecchiamento della popolazione. Queste circostanze suggerivano che un numero maggiore di persone avrebbe prodotto i redditi necessari per acquistare casa.

Queste aspettative, tuttavia, sono state smentite. La ripresa economica seguita alla crisi finanziaria globale è stata trainata dall’occupazione, ma non da un aumento della produttività. Di conseguenza, la crescita dei salari è stata storicamente debole e, a fronte di una disponibilità limitata, i prezzi delle abitazioni sono aumentati, impedendo a molte famiglie di ottenere le risorse finanziarie necessarie per l’acquisto. Un numero maggiore di persone è stato costretto a ricorrere all’affitto. Nelle principali città degli Stati Uniti, ad esempio, poco prima che scoppiasse la pandemia, i tassi delle superfici multifamiliari non affittate hanno toccato i minimi ventennali.³

Trend emergenti da aggiungere alla necessità di alloggi in affitto

Nei prossimi anni, i principali fattori delle condizioni attuali probabilmente continueranno ad essere presenti. La crescita economica globale è destinata a rallentare, in gran parte a causa dell’invecchiamento della popolazione. E la minore crescita della produttività causata dall’invecchiamento della forza lavoro probabilmente manterrà bassa la crescita dei salari. Continueranno quindi ad esistere le pressioni che hanno reso le case inaccessibili per molte famiglie, ma con alcuni sottili cambiamenti.

 

• Le generazioni più giovani, in particolare, vogliono una maggiore mobilità. Ritardano il matrimonio e la nascita dei figli, il che concede loro la libertà di spostarsi facilmente. Il desiderio di uno stile di vita flessibile porta a scegliere un’abitazione in affitto piuttosto che di proprietà.
• Le persone, specialmente quelle che hanno famiglia, vogliono un maggiore spazio abitabile. Questa tendenza ha creato un esodo dalle aree urbane ed è stata accelerata dall’aumento del lavoro da remoto, perché attualmente le persone che devono decidere in quale luogo vivere anche in funzione degli spostamenti verso il posto di lavoro sono meno numerose.
• I bilanci pubblici sono in difficoltà. Sono pochi i governi che attualmente possiedono le risorse necessarie per aumentare la disponibilità di abitazioni popolari economicamente accessibili.

Queste tendenze non fanno altro che aggravare le già difficili condizioni economiche che oggi devono affrontare le famiglie: aumento dell’inflazione, della tassazione e dei tassi d’interesse, che rendono le abitazioni ancora più inaccessibili per molti.

Perché aumentare gli investimenti nel settore residenziale

Gli investimenti nel settore residenziale sono una parte significativa del panorama degli investimenti sin dagli anni ’80 negli Stati Uniti, in Germania, nei Paesi Bassi e in Giappone.⁴ Negli altri Paesi, è una tendenza sta prendendo piede. Il volume delle transazioni residenziali rispetto a tutte le attività di investimento è raddoppiato a livello globale negli ultimi 10 anni, passando dal 10% al 20%,⁵ e continuerà a crescere nei prossimi anni.