Chancen in Zeiten hoher Ausfallraten
Das derzeitige Marktumfeld wird von hen Entwicklungen geprägt, die in Zukunft wahrscheinlich für ein deutliches Ansteigen der Kreditrisiken sorgen werden.
Der europäische Immobilienmarkt hat mit einer Vielzahl von Herausforderungen zu kämpfen:
- Europäisches Recht regelt umfangreiche Nachhaltigkeitsverpflichtungen für Entwickler, Investoren und Nutzer von Immobilien
- Gleichzeitig schränken Regulierungsvorschriften für Banken deren Möglichkeiten zur Bereitstellung von Entwicklungs- oder Sanierungsfinanzierungen stark ein
- Zusätzlich belasten die ungünstigen Zinsaussichten Kreditkennzahlen wie Schuldendienst-Deckungsquote, Beleihungswerte und sorgen für Refinanzierungsdruck und schlechtere Konditionen.
Insgesamt führt dies zu einer immer breiteren Kluft zwischen der wachsenden Nachfrage nach zukunftssicheren Immobilien und dem permanenten Abbau der Bankkredite, die zur Finanzierung des Angebots an solchen Immobilien verfügbar sind. Diese Finanzierungslücke bietet erfahrenen alternativen Finanzierungsanbietern die Chance, die nächste Generation europäischer Immobilien zu finanzieren.
Die Politik der Klimaneutralität in Europa steigert die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden
Europas Netto-Null-Verpflichtungen treiben die Nachfrage nach Prime-Immobilien an, die auf die Dekarbonisierungsziele für 2030 und 2050 abgestimmt sind. Da Immobilien für 39 % der gesamten CO2-Emissionen und 36 % des Energieverbrauchs1 verantwortlich sind, hat das Thema Nachhaltigkeit für Immobilien große Bedeutung.
Nur etwa 17 % der bestehenden institutionellen Immobilien in Europa sind mit EPC A und B eingestuft, was zur Erfüllung der künftigen Nachhaltigkeitsvorschriften mindestens erforderlich ist. Jährlich werden schätzungsweise 40 Mrd. EUR benötigt, um Altbauten zu modernisieren. Zusätzlich gibt es einen hohen Bedarf an Neubauten, um die für 2050 erwartete Nachfrage nach konformen Immobilien zu decken.
Abbildung 1: „Grüne“ Investitionsausgaben und neue Anforderungen
Wir gehen davon aus, dass sich Finanzierungsmöglichkeiten entlang der gesamten Kapitalstruktur ergeben werden. ESG-Erwägungen führen dazu, dass neben Neubauten die Gebäudesanierung aufgrund des in Bestandsimmobilien enthaltenen Kohlenstoffs eine immer wichtigere Rolle spielt. Allerdings wird ein Großteil des älteren, minderwertigen Bestands (mit EPC E und darunter) veraltet sein.
Alternative Kreditgeber können bei der Finanzierung umweltfreundlicher Gebäude eine zunehmend wichtige Rolle spielen
Die regulatorischen Auflagen für Banken bedeuten, dass Finanzierungslösungen zunehmend von anderen Marktteilnehmern kommen müssen.
Die Banken dominieren die europäischen Kreditmärkte und halten in Europa mehr als 85 % aller Immobilienkredite, während die Kapitalquellen in den USA wesentlich breiter gestreut sind (Abb. 2, linke Seite). Diese Banken sind jedoch mehr denn je in ihrer Fähigkeit eingeschränkt, Kredite zu vergeben.
Abbildung 2: Geschätzte Größe des Marktes für gewerbliche Immobilienkredite (Billionen €)
Die Finanzierungslücke, die in Europa nach der Finanzkrise entstanden ist, hat sich durch regulatorische und kreditwirtschaftliche Faktoren weiter verschärft.
- Bankenregulierung: Die Finalisierung von Basel III ist die jüngste in einer ganzen Reihe regulatorischer Änderungen, die die Eigenkapitalanforderungen der Banken für Immobilienkredite immer weiter nach oben geschraubt haben, wodurch sich die Kreditkapazität des Bankensystems um schätzungsweise mehr als 125 Milliarden Euro reduziert hat.
- Kredit-Faktoren: Höhere Zinsen haben zu niedrigeren Schuldendienst-Deckungsquoten geführt. Dies ist die Hauptursache für die niedrigeren Beleihungssätze. Da in Europa mit höheren langfristigen Zinsen gerechnet wird, wird weniger Geld für Akquisitionen und Refinanzierungen zur Verfügung stehen.
Nach der globalen Finanzkrise 2008/2009 begannen alternative Kreditgeber, Finanzierungen für europäische Immobilien anzubieten. Heute sind sie ein wichtiger Bestandteil des europäischen Kreditmarkts. Es ist jedoch klar, dass die private Kreditfinanzierung deutlich zunehmen muss, um den Finanzierungsbedarf im nächsten Jahrzehnt und danach zu befriedigen.
Fazit
Auf dem Weg zur angestrebten Klimaneutralität sind erhebliche Investitionen erforderlich, und Immobilien spielen eine wichtige Rolle bei der Erreichung der Netto-Null-Ziele. Für die grünen Gebäude der Zukunft wird neues Kapital für Entwicklungs- und Sanierungsprojekte benötigt. Alle diese Faktoren treiben die Nachfrage nach europäischen Immobilienkrediten an und sprechen für Investitionen in Lösungen, die den künftigen Anforderungen europäischer Gewerbeimmobilien gerecht werden.
1. Quelle: INREV
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