Risolvere le carenze dell’offerta immobiliare attraverso investimenti a valore aggiuntoRisolverelecarenzedell’offertaimmobiliareattraversoinvestimentiavaloreaggiunto

La minore volatilità del tasso di sfitto si riflette nella crescita degli affitti di alloggi a prezzi accessibili. Nella maggior parte dei periodi, la crescita delle locazioni delle abitazioni a prezzi accessibili corrisponde o è leggermente inferiore a quella delle abitazioni al prezzo di mercato. La crescita delle locazioni è inferiore a quella a prezzo di mercato durante i periodi di forte richiesta, come il periodo post-GFC e, in particolare, la situazione frenetica post-2020. Questa sottoperformance è parzialmente compensata dalla crescita costante durante l’indebolimento della performance a prezzo di mercato, come nella fase di crescita contenuta della metà degli anni 2010, un periodo economicamente poco brillante, e più recentemente in occasione del breve crollo della domanda nel 2020. Ora prevediamo che gli affitti degli alloggi a prezzi accessibili continuino a crescere nei prossimi due anni, anche se l’aumento temporaneo dell’offerta multifamiliare limita o potenzialmente riduce la crescita degli affitti di mercato.

La combinazione di una crescita stabile degli affitti e di un tasso di sfitto basso ha portato un aumento degli investimenti istituzionali negli alloggi a prezzi accessibili regolamentati. Secondo Real Capital Analytics, i volumi delle transazioni sono cresciuti nell’ultimo decennio fino a raggiungere un massimo di poco inferiore ai 55 miliardi di dollari nel 2022, prima del recente rallentamento di tutte le attività di operazioni immobiliari.

Nonostante l’aumento degli investimenti, i tassi massimi per le vendite agevolate sono stati monitorati attentamente con i mercati multifamiliari più ampi. Nella maggior parte dei periodi vi è un premio per compensare gli investitori per il mancato rialzo durante i periodi di forte crescita degli affitti di mercato. Tuttavia, la serie occasionalmente converge nei periodi in cui la crescita degli affitti di mercato decelera, ad esempio alla fine degli anni 2000, nella metà degli anni 2010 e oggi.

Investire in alloggi a prezzi accessibili regolamentati non è privo di rischi. Il settore limita il rischio di calo del reddito immobiliare, poiché gli affitti sono generalmente ben inferiori ai tassi di mercato; anche nei periodi in cui gli affitti di mercato scendono, la crescita degli affitti a prezzi accessibili regolamentati rimane generalmente positiva.² Il rischio nel settore è rappresentato dal fatto che gli aumenti degli affitti legalmente consentiti non bastano per compensare l’aumento delle spese operative e di capitale. Questo rischio può essere mitigato, ma non completamente ridotto, aumentando costantemente gli affitti entro il massimo consentito.

Costruire alloggi in affitto a prezzo di mercato

Qual è relazione tra gli alloggi a prezzi di mercato, che a volte includono servizi non essenziali come palestre moderne e piscine d’acqua salata, e gli alloggi a prezzi accessibili? Potrebbe sembrare poco intuitivo, ma la costruzione di unità multifamiliari di lusso rende le unità in affitto esistenti più convenienti di quanto sarebbero senza le nuove aggiunte all’offerta. Questo effetto di secondo ordine significa che la costruzione di nuovi alloggi a prezzi di mercato può migliorare l’accessibilità abitativa insieme all’offerta di alloggi regolamentati a prezzi accessibili.

La necessità di nuovi alloggi aumenta nelle aree metropolitane che registrano un numero crescente di famiglie, un aumento del loro reddito e vincoli d’offerta che aumentano i costi e limitano la densità dei nuovi alloggi. Ciò che è meno ovvio è che gli alloggi possono diventare meno convenienti anche in luoghi dove non tutti e tre questi fattori si verificano contemporaneamente.

Il fattore più importante della domanda di alloggi è, per definizione, la crescita delle famiglie, che è strettamente correlata alla crescita della popolazione, in parte dovuta a una combinazione di migrazione nazionale e internazionale. Negli ultimi due decenni, i flussi migratori interni si sono verificati generalmente dal Nordest, dal Midwest e dalla California verso la Sunbelt. Gli sviluppatori nei mercati della Sunbelt sono stati storicamente in grado di soddisfare questa crescita e quindi la crescita degli affitti dal 2010 è stata solo leggermente superiore a quella dei mercati non appartenenti a questa regione, caratterizzati da una crescita più lenta, come mostrato nel grafico qui sopra. Tuttavia, l’impennata della migrazione verso la Sunbelt nell’era del COVID è stata eccessiva e troppo veloce per costruire abbastanza nuovi alloggi, causando un aumento medio dei canoni di locazione di oltre il 20% all’anno all’inizio del 2022.

Una pausa nella migrazione netta verso questi mercati della Sunbelt, combinata con un aumento dell’offerta, ha causato un lieve calo degli affitti dalla fine del 2023. Ciononostante, il sollievo per i locatari sarà solo temporaneo, presupponendo che la migrazione torni al suo normale ritmo storico. L’edilizia si è nettamente interrotta, gettando le basi per un ulteriore inasprimento dei mercati degli alloggi in affitto a partire dal 2025. Per coloro che continueranno a rivolgersi a questi mercati della Sunbelt ad alta crescita demografica saranno necessari nuovi alloggi a prezzi di mercato.

Al contempo, nonostante la debole crescita della popolazione e i flussi migratori, molti mercati del Nordest e della California sono veramente poco accessibili Ed è qui che entrano in gioco i fattori della crescita e della distribuzione del reddito. Nel corso almeno degli ultimi 50 anni, le spese domestiche hanno rappresentato una quota crescente delle spese di consumo personale. In altre parole, con l’aumento dei redditi delle famiglie, la domanda di alloggi aumenta ancora più rapidamente.

In aree come il Nordest e la California troviamo inoltre una quota sproporzionata delle famiglie più abbienti del Paese, una situazione che inasprisce ulteriormente le sfide dell’accessibilità. Le aree con il più alto livello di disuguaglianza, misurato mediante un coefficiente Gini, sono generalmente meno accessibili per i locatari medi. Questo perché le famiglie con redditi più elevati consumano una quota sproporzionata di alloggi, non solo perché preferiscono unità più grandi, ma anche perché hanno più probabilità di avere nuclei familiari più ridotti (ovvero, meno persone che abitano sotto lo stesso tetto).

Infine, e forse è la cosa più importante, i vincoli fisici e normativi³ che limitano l’offerta di alloggi causeranno un deterioramento dell’accessibilità economica finché la domanda di abitazioni continuerà a crescere. I vincoli dell’offerta sono generalmente più elevati nelle aree che mostrano storicamente un’elevata crescita del reddito. Questa anelasticità dell’offerta significa che nelle aree metropolitane come San Francisco e New York anche piccoli aumenti nella formazione dei nuclei familiari possono far aumentare i costi degli alloggi.

Questi vincoli dell’offerta limitano la concorrenza per i nuovi alloggi che vengono costruiti. Sebbene gli shock della domanda possano causare un calo dei canoni di locazione durante le recessioni in luoghi come San Francisco, è probabile che tali flessioni siano di breve durata, dato il ritmo limitato della costruzione anche durante i periodi di boom economico. In breve, i luoghi in cui è più difficile sviluppare nuovi alloggi offrono anche rendimenti elevati a coloro che possono costruirli.