ALPHA IN SCHWELLENMÄRKTEN BESCHAFFEN
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Vor gut einem Jahr sprachen viele Medienkommentare vom Niedergang des städtischen Lebens, jedoch zeigt die gegenwärtige Situation unleugbare Anzeichen für eine verbesserte Performance auf den Märkten für Büroimmobilien und zentral gelegene Wohnungen.
In der Anfangsphase der Pandemie gab es zahlreiche Spekulationen über die Resilienz der Städte angesichts der Lage. Da aufgrund von COVID-19 zahlreiche Unternehmen auf Home Office umstellten, schienen die Verschiebungen hin zu flexiblen Arbeitsregelungen und der Wunsch nach größeren Wohnflächen und die Vorzüge der Vorstadtgebiete und Außenbezirke, den Fortbestand des städtischen Lebens zu bedrohen.
Solche Ängste erwiesen sich als kurzlebig. Die starke Zunahme bei den Einstellungsabsichten weltweit gibt Anlass zu einem positiven Ausblick auf das Beschäftigungswachstum für 2022, und Platzbedarf von Unternehmen nimmt gegenwärtig zu. Traditionelle Immobilientypen in zentralen Geschäftsvierteln (Central Business District, CBD) verzeichnen jetzt eine steigende Nachfrage und sehen Anzeichen für ein verbessertes Mietwachstum.
Inwieweit sich der Büroflächenmarkt erholen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Die Nachfrage bleibt, was die absoluten Zahlen betrifft, gedämpft, aber es scheint im Zuge der Rückkehr zur Präsenzarbeit eine Trendwende zu geben, in deren Folgen Unternehmensmieter beginnen, zuvor verschobene langfristige Standortentscheidungen zu treffen. Die Entwicklung des Mietwachstums hat nun insgesamt in den globalen GatewayMärkten eine positive Richtung genommen (siehe Anlage), wobei der Wettbewerb um einen kleinen Pool verfügbarer moderner Flächen der höchsten Kategorie in Märkten wie München, London, Paris und Singapur an Stärke gewinnt.
Anders als 2020, als sich die Vorstadt- und Außenbezirksmärkte besser entwickelten (unser Beitrag „Best Ideas“ aus dem vergangenen Jahr beschäftigte sich mit der Wiederbelebung dieses Marktes), stehen CBD-Gebiete jetzt besser als andere Teilmärkte da. Und obwohl es sich um noch zögerliche Signale handelt, die sich erst seit dem dritten Quartal 2021 bemerkbar machen, gibt es mehrere Gründe, warum man davon ausgehen sollte, dass dieser Trend auch 2022 anhalten wird.
Ein Grund ist, dass CBD-Mieten tendenziell schneller steigen als in Vororten, wenn die Zahl geplanter Neueinstellungen zunimmt – wie auf dem heutigen Markt zu beobachten –, weil Unternehmen ihren Standort als einen Faktor nutzen, mit dem sie Fachkräfte auf einem heiß umkämpften Arbeitsmarkt gewinnen können.
Ein zweiter Grund besteht in der Tendenz von CBD-Märkten zur Outperformance während der Phasen konjunktureller Erholung. Während der letzten beiden Erholungen wuchsen die CBDMieten in den vier Jahren nach Durchschreiten der Talsohle doppelt so schnell wie für die Vorstadtmärkte. Ein Rückgang der Mieten in den letzten zwei Jahren hat die Erschwinglichkeit an zuvor teuren CBD-Standorten verbessert, und etwas höhere Leerstände im Vergleich zu den vor der Pandemie erzielten Niveaus bedeuten bessere Wahlmöglichkeiten und ebnen den Weg für ein Mietwachstum während des erwarteten Nachfrageaufschwungs.
Ein ähnliches Muster zeigt sich in den großen Wohnungsmärkten, wo Entscheidungen in Bezug auf den Wohnort mit den Beschäftigungsaussichten sowie Faktoren wie Ausstattung und Zugänglichkeit verknüpft sind – und natürlich, ob die Rückkehr zur Präsenzarbeit stattgefunden hat oder nicht. Nach der Talsohle von 2020 hat sich angesichts der Rückkehr zur Präsenzarbeit und zahlreichen Neueinstellung in Unternehmen die Nachfrage nach Wohnungen in den großen Städten stark erholt, und die Mieten steigen in rasantem Tempo. Die bemerkenswertesten Zuwächse gibt es in London und US-Städten wie Boston und Washington, D.C., die nach einer scharfen Korrektur im Jahr 2020 verlorenen Boden wiedergutmachen.
Da die Pandemie noch lange nicht vorbei ist und die Sorgen über eine höhere Inflation und steigende Marktzinsen anhalten, ist der Hintergrund für die Immobilienmärkte im Jahr 2022 durch den Übergang zu einer neuen Phase der Erholung und Expansion gekennzeichnet. Frühindikatoren zeigen nach oben, und obwohl die Kluft zwischen den am besten und am schlechtesten abschneidenden Teilen des Marktes weiterhin groß ist, ist für die meisten Sektoren und Regionen von einer verbesserten Anlagenperformance im kommenden Jahr auszugehen.
Dieser erneute Optimismus bedeutet für die Anleger eine neue Herausforderung: der Einsatz von eingeworbenem Kapital. Doch die Märkte für Büro-, Wohn- und Einzelhandelsflächen in Innenstädten, die während der Pandemie in Mitleidenschaft gezogen wurden, gewinnen wieder an Attraktivität, und das Kapital interessiert sich zunehmend für ertragsstarke operative Aktiva, deren Rendite an langfristige Trends, wie etwa digitale Transformation, eine alternde Bevölkerung und ökologische Nachhaltigkeit, geknüpft sind.
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