Scoprire il valore nel credito cartolarizzato di alta qualitàScoprireilvalorenelcreditocartolarizzatodialtaqualità

Benché i prestiti conduit siano generalmente più deboli di quelli dei finanziatori tradizionali, questi titoli sono strutturalmente isolati dal rischio di credito e di estensione grazie al loro significativo miglioramento del credito e alla loro priorità di pagamento stabilita nelle clausole previste dall’operazione.

Inoltre, gli investitori in grado di eseguire una rigorosa sottoscrizione bottom-up possono trovare opportunità più a valle nella struttura del capitale. Una significativa revisione dei prezzi ha creato valore all’interno di determinati titoli con un singolo attivo e un singolo debitore (single asset, single borrower, SASB), che consentono agli investitori di puntare su settori e attività specifici. Gli investitori possono cogliere questo valore attraverso l’esposizione selettiva a tranche mezzanine e subordinate di immobili di prestigio che sono stato valutati nell’ipotesi di scenari peggiori.

Il contesto attuale presenta una serie di sfide per il mercato del CRE. Gli effetti dei tassi più elevati e delle condizioni di credito più restrittive sono destinati a manifestarsi lentamente data la natura dei canoni pluriennali nei settori degli uffici, della vendita al dettaglio e industriale. Nei settori industriale e multifamiliare, i prestiti emessi con le valutazioni ai massimi probabilmente saranno rifinanziati con difficoltà e le tranche mezzanine potrebbero rischiare perdite di capitale in caso di ulteriore erosione dei prezzi. La volatilità dei prezzi, le procedure di ristrutturazione
per le situazioni di sofferenza e la negatività del mercato potrebbero continuare a condizionare il mercato del CRE, mentre i mutuatari si avvicinano velocemente alle scadenze.

Sebbene questo scenario abbia lasciato il segno sull’immobiliare commerciale, stanno emergendo occasioni in tutta la struttura del capitale CMBS e anche nel settore degli uffici, dove si stanno sviluppando aree di valore all’interno di proprietà e mercati selezionati che si prevede sopravviveranno all’attuale ciclo. Al contempo, i fondamentali nei settori industriale e multifamiliare sono generalmente solidi, le banche saranno incentivate a prorogare e modificare i prestiti in sofferenza e le politiche di onshoring e la spesa industriale possono contribuire a compensare un potenziale rallentamento delle nuove costruzioni.

In un contesto di indebolimento dei fondamentali creditizi, i fattori negativi nel mercato delle CLO probabilmente rimarranno, ma la bassa offerta e la forte domanda di nuove emissioni forniscono supporto tecnico per i prestiti sottostanti. Gli investitori possono anche aspettarsi un aumento dei titoli con rating CCC, poiché un contesto di tassi più alti più a lungo pesa sui mutuatari a tasso variabile. Anche se le tranche mezzanine del CLO si sono ampliate, devono ancora tenere conto delle potenziali perdite di prestiti. Il punto d’ingresso migliore deve ancora arrivare. Nel frattempo, le CLO con rating AAA e AA negli Stati Uniti e in Europa si distinguono come investimenti interessanti.

Un approccio tattico si rivelerà utile anche quando si analizza il mercato dei titoli garantiti da attività (asset-backed securities), dove hanno avuto luogo due situazioni molto diverse. La performance creditizia nelle cartolarizzazioni dei prestiti auto e del mercato sub-prime è peggiorata a causa dell’aumento dei costi di affitto, cibo e gas, che ha pesato sui consumatori nella fascia inferiore dello spettro del reddito. Allo stesso tempo, il credito ipotecario e la performance dei prestiti auto di prima qualità sono rimasti solidi, sostenuti dall’aumento dei prezzi delle case e dalla tenuta dei mercati azionari, che hanno favorito le fasce di reddito più alte. L’inasprimento delle normative bancarie può dare luogo a nuove opportunità di ABS sotto forma di vendite di attività o transazioni sul patrimonio di vigilanza relative a un significativo trasferimento di rischio.

Nel settore immobiliare, i solidi fondamentali dell’edilizia residenziale sono alla base degli investimenti nel credito ipotecario. I prezzi delle abitazioni si sono stabilizzati dopo aver inizialmente subito le pressioni derivanti dall’aumento dei tassi dei mutui. Anche se prezzi e tassi più alti probabilmente comprometteranno l’accessibilità e ridurranno la domanda, il mercato immobiliare residenziale rimane sotto pressione, con un’offerta inferiore alla media. I prezzi delle abitazioni sono quindi destinati a rimanere racchiusi in un certo intervallo. In un contesto caratterizzato da moderate variazioni nei prezzi delle abitazioni e da solide pratiche di sottoscrizione nell’ultimo decennio, gli investitori troveranno una prospettiva positiva per gli strumenti di credito ipotecario.

Adottando una visione olistica del mercato del credito cartolarizzato, gli investitori pazienti con una prospettiva a lungo termine potranno cogliere le opportunità man mano che emergeranno.