Sfruttare la prevista ripresa della crescita delle locazioniSfruttarelaprevistaripresadellacrescitadellelocazioni

Per gli investitori, tuttavia, vi è il problema che quando inizia una fase di ripresa immobiliare, questi settori in generale non sovraperformano al rialzo. La loro resilienza è più incentrata sulla minore volatilità ciclica, sia al ribasso che al rialzo di un ciclo immobiliare.

Diventa quindi importante anche la collocazione geografica.

 

La dipendenza delle città dalla crescita del lavoro indica resilienza

Il fatto che il contesto macroeconomico in uno scenario di tassi d’interesse in aumento abbia dimostrato una certa resilienza economica non deve sorprendere se si considera il ruolo che la crescita dei posti di lavoro svolge a sostegno dell’attività economica nel tempo. Le economie sono generalmente meno cicliche quando la storia della crescita economica è trainata più dai posti di lavoro che dalla produttività.

Ad esempio, nella Figura 2 elenchiamo una gamma di città statunitensi e analizziamo la performance delle economie delle città rispetto all’intera economia statunitense durante le fasi di ribasso e di ripresa.

In particolare, sottraendo la crescita del PIL di ogni città dalla media nazionale negli anni di crescita negativa nazionale e nell’anno immediatamente successivo, possiamo calcolare un punteggio medio che indica quali città statunitensi offrono prestazioni migliori (sono più resilienti) o peggiori (sono meno resilienti) rispetto all’economia nazionale.

Possiamo constatare che sono le città in cui la maggior parte della crescita economica è dovuta alla crescita dell’occupazione (anziché alla crescita della produttività) ad avere prestazioni relativamente migliori e ad essere più resilienti al ciclo economico nazionale, rispetto alle città più dipendenti dalla crescita della produttività. In altre parole, scopriamo che più l’economia di una città dipende dai posti di lavoro, più è resiliente. Vediamo che questa correlazione tra le previsioni di crescita dei posti di lavoro e la resilienza si applica in tutto il mondo.

L’intersezione di città e settori nella scoperta di opportunità

Per gli investitori ciò significa che, sebbene il ruolo dei settori continui ad essere importante, poiché protegge gli investitori nelle fasi di ribasso, questo concetto funziona anche investendo in città che non solo dipendono dalla crescita dell’occupazione, ma hanno anche una prospettiva di crescita dell’occupazione più solida, promettendo una crescita al rialzo.

Fin qui il ragionamento sembra logico. Per le principali città di tutto il mondo, questa storia di resilienza porta a interessanti opportunità di investimento in mercati come San Francisco e Dallas negli Stati Uniti, Amsterdam, Stoccolma e Londra in Europa, Sydney e Melbourne in Australia e possibilmente
Tokyo in Giappone, dove forti previsioni di crescita dei posti di lavoro si affiancano ad economie cittadine fortemente orientate al lavoro.

Tuttavia, non si può considerare solo la crescita dei posti di lavoro. Gli investitori devono tenere conto anche dell’offerta. Sebbene vi siano aree con uno sviluppo relativamente elevato, come la logistica nell’area metropolitana di Tokyo e Seoul o il multifamiliare nella Sunbelt degli Stati Uniti, non bisogna dimenticare le pressioni sull’offerta nel mercato degli uffici, vista la tendenza a lavorare da remoto; le pipeline di offerta rimangono infatti al di sotto
delle medie registrate nell’ultimo ciclo. Ciò favorisce la crescita dei canoni di locazione anche quando la crescita dei posti di lavoro è più debole del previsto.