金融緩和と投資市場の流動性向上を背景に、世界の不動産価値は2024年にターニングポイントを迎える。世界の不動産市場がターニングポイントに差し掛かっていることを確信させる重要な要因がいくつかある。
金融緩和︓
資本集約型産業において、金利低下による借入コストの削減は、投資家の負担を軽減することになる。
歴史的な前例︓
価格調整は転換点に差し掛かった。このパターンは過去のサイクルと一致しており、今年は安定化が進み、2025年には再び上昇に転じることを示唆している。
価格調整がほぼ完了︓
我々のモデリングによれば、過去の金利上昇の影響はほとんど織り込まれている。不動産利回り水準はすでに当社が目標取得水準と想定するレンジに接近している。
供給が少なく、入居率も堅調︓
景気後退リスクはあるものの、雇用の伸びの回復力と新規物件建設活動の低迷により、テナント需要に対する圧力は限定的となっている。賃料の伸びは依然として底堅い。
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留意事項1
当レポートは、金融機関、年金基金等の機関投資家およびコンサルタントの方々を対象としたものです。すべての投資にはリスクが伴い、当初元本を上回る損失が生じる可能性があります。過去のパフォーマンスは将来の運用成績を保証するものではなく、また信頼できる指標でもありません。
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パンデミックが発生することで、その規模にもよりますが、全国的な経済状況あるいは地方経済の状況がそれぞれ各様の損害を被る可能性があり、これによって当ファンドおよび当ファンドの基礎となる投資不動産の価格にも影響が及ぶ可能性があります。感染症や伝染病が広範囲に拡大することで経済が混乱し、こうした混乱が不動産のバリュエーション、ファンド投資、将来的なファンドのリターンに悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、新型コロナウイルスの感染は拡大を続けており、これによって不動産価格、パフォーマンス、ファンド投資の一部あるいは全体的な財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ファンドが投資対象を確保し投資を実行する能力にも悪影響を及ぼす可能性があります。新型コロナウイルスが今後どのように推移するか、その結果どのような影響があるかについては依然として不透明です。
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リスクについて
投資一任契約に基づきPGIMジャパン株式会社がPGIM リアルエステートが運⽤を⾏う不動産投資戦略に投資を⾏う場合、次のようなリスクが含まれている場合があります。以下のリスクにより元本欠損が生じる可能性または当初元本を上回る損失が生じる可能性があります。以下のリスクは、主なリスクであり、これらに限定されるものではありません。
- 国内または世界経済の悪化、地域市場やテナントの財政状態の悪化、物件の売手及び買手の数の変動、物件の需要供給バランス、融資の供給状態、金利の上昇、為替の変動、不動産に関わる税制の変更、エネルギー価格及びその他の経費の変動、環境に関わる法律や規制の改正、都市計画法やその他政府の取決めや財政政策の変更、キャッシュフローへの依存度が高いという特性に起因する物件リスクに対する人々の選好度の変化、使⽤されている建築資材に関わるリスクや運営上の問題点、天災、保険で保障されない不可抗力やその他 PGIM リアルエステートのコントロールを超えた要因で発生しうるリスクがあります。
- 不動産エクイティおよびデットは、他の資産クラスに比べ比較的流動性の低い資産です。そのため、投資家の償還要求を満たすまでに、かなりの時間を要する場合があります。
- PGIM リアルエステートは各投資家に対する受託者としての義務を果たすもので、償還請求を満たす目的で、投資資産の売却やその他の⾏動を起こす義務を負いません。加えて、最近の経験が示すように、不動産は長期的なサイクルを描く傾向にあり、このことは不動産価格のボラティリティを著しく高めることとなります。
- PGIM リアルエステートが投資を⾏う物件と運⽤戦略のパフォーマンスは、投資を⾏う米国市場およびそのサブ市場における健全な経済環境に左右されます。
- パフォーマンス目標を達成するのに必要な要素には物件タイプや地理的分散が含まれており、これらはリスクを減らし、広く分散したポートフォオを維持することを意図しています。物件の立地、資産クラス、物件タイプ、投資戦略および投資の資金調達の仕方という様な、物件に関する選択とパフォーマンスは目標リターンの達成に対して影響を与えます。
- パフォーマンス目標の達成を妨げる要素の一部には次の様なものが含まれます。米国市場又は特定の市場や一部の市場に影響を与える、経済および資本市場および人口動態トレンドにおける予期しない突然の大きな変化。またそれらは物件のパフォーマンスや投資家の商業不動産に対する需要に影響を与えます。
- 外貨建の有価証券については、為替相場の変動等により、受取り円貨額が当初円貨での支払いから変動する可能性があります。これにより投資元本を割り込むことがあります。
- レバレッジを⾏う場合、運⽤資産を担保とすることから、保有する資産価格が急激に下落した場合には、必要証拠金の充足が不可能となり、場合によっては投資元本を上回る損失が生じることがあります。
- 不動産デットには固定クーポンものも含まれることから、金利の変動により不動産デットの価値が上下する可能性があります。
- 不動産デット戦略のパフォーマンス目標を達成するのに必要な要素には投資案件の選択、ファンドマネージメントチームの案件をソーシングし選択する能力、それらを実際に問題無く執⾏する能力、商業不動産市場においてデットの需要が継続すること等が含まれます。このパフォーマンス目標の実現を妨げる要因には、マクロ経済環境や商業不動産業界における著しいマイナスの変化や商業不動産に対して提供されるデットの過剰供給、そして対象物件のパフォーマンス低下等が含まれます。
費用について
PGIM リアルエステートが運⽤を⾏う不動産投資戦略への投資にあたっては、PGIM ジャパン株式会社と投資一任契約を締結していただくことを前提としています。
- 投資顧問業務の対価として、投資顧問報酬(資産残高に対し最大 1.10%(税抜き 1.00%)※の逓減料率)が費⽤として発生します。投資顧問報酬については、契約資産の性質、運⽤方法、対象等に応じて、別途協議のうえ取り決めることがあります。
- PGIMジャパン株式会社と投資一任契約を締結いただいた上で、PGIM リアルエステートが運⽤を⾏う海外籍のリミテッド・パートナーシップ等のビークルを通じて、PGIM リアルエステートの不動産投資戦略に投資を⾏う場合、当該ビークルの資産から間接的にご負担いただく運⽤報酬とは別に、投資一任契約報酬として最大 0.165%(税抜き 0.15%)が発生します。
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- 金額及びその上限額を記載することができない費⽤があることから、お客様が支払うべき手数料の金額の合計もしくはその上限を記載することはできません。
※ 記載の数値はPGIMジャパン株式会社が現在、投資顧問業務で提供している運⽤戦略にかかる投資顧問報酬で最も高いものを記載しております。実際の投資顧問報酬は、個別の契約内容、受託資産残高等によって異なります。
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PGIMJ110343
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