Lösungen für die Wohnungsknappheit durch Value-Add-InvestmentsLösungenfürdieWohnungsknappheitdurchValue-Add-Investments

Die geringere Volatilität des Leerstands zeigt sich auch in der Entwicklung der Mieten für bezahlbaren Wohnraum, was die Stabilität dieses Sektors unterstreicht. In den meisten Zeiträumen entspricht das Mietwachstum bei sozialen Wohnungen dem Marktniveau oder liegt nur knapp darunter. In Boomzeiten, wie nach der globalen Finanzkrise und insbesondere nach 2020, bleibt das Mietwachstum allerdings hinter den Marktpreisen zurück. Dieses Defizit wird teilweise durch ein kontinuierliches Wachstum in Phasen schwächerer Marktdynamik ausgeglichen, etwa während der Periode gedämpften Wirtschaftswachstums Mitte der 2010er Jahre oder während des kurzzeitigen Nachfrageeinbruchs im Jahr 2020. Es wird erwartet, dass die Mieten für bezahlbaren Wohnraum in den nächsten zwei Jahren weiterhin steigen werden, obwohl eine vorübergehende Zunahme des Angebots an Apartments das Wachstum der Marktmieten begrenzen oder sogar dämpfen könnte.

Die Kombination aus stabilem Mietwachstum und niedrigem Leerstand hat zu verstärkten institutionellen Investitionen in regulierten, bezahlbaren Wohnraum geführt. Nach Angaben von Real Capital Analytics ist das Transaktionsvolumen in diesem Sektor in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gestiegen und erreichte 2022 mit fast 55 Milliarden Dollar einen Höhepunkt, bevor sich die Transaktionsaktivität auf dem Immobilienmarkt zuletzt insgesamt abkühlte.

Trotz der gestiegenen Investitionen haben sich die Anfangsrenditen für subventionierten Wohnraum parallel zum breiteren Apartmentmarkt entwickelt. In den meisten Perioden gibt es eine Prämie, die den Anleger für das fehlende Renditepotenzial in Zeiten eines starken allgemeinen Mietwachstums entschädigen. Jedoch tendieren die Wachstumsraten der Mieten in regulierten und unregulierten Segmenten dazu zu konvergieren, wenn das Wachstum der Marktmieten sich verlangsamt. Dies war in der Vergangenheit Ende der 2000er Jahre, Mitte der 2010er Jahre und ist auch jetzt aktuell der Fall.

Obwohl Investitionen in regulierten, bezahlbaren Wohnraum Risiken bergen,  bieten sie einen gewissen Schutz gegen sinkende Immobilienrenditen. Die Mieten in diesem Sektor liegen typischerweise deutlich unter den Marktpreisen, was sogar in Zeiten sinkender Marktmieten ein gewisses Wachstum der regulierten, erschwinglichen Mieten erlaubt.² Das vorrangige Risiko in diesem Sektor besteht darin, dass die gesetzlich erlaubten Mieterhöhungen möglicherweise nicht ausreichen, um den Anstieg der Betriebs- und Kapitalkosten auszugleichen. Dieses Risiko lässt sich durch eine konsequente Anwendung der maximal zulässigen Mieterhöhungen abmildern, allerdings nicht vollständig eliminieren.

Bau von Mietwohnungen ohne Mietbindung

Was haben Wohnungen ohne Mietpreisbindung, die teils mit nicht unbedingt notwendigen Annehmlichkeiten wie modernen Fitnessstudios und Salzwasserpools ausgestattet sind, mit bezahlbarem Wohnraum zu tun? Auch wenn es auf den ersten Blick kontraintuitiv erscheint: Durch den Bau luxuriöser Apartmentkomplexe werden bestehende Mietwohnungen erschwinglicher, als sie es ohne das neue Angebot wären. Wenn gutsituierte Mieter aus älteren oder weniger attraktiven Wohnungen in neue Luxuswohnungen umziehen, werden diese Wohnungen frei. Dieser Sekundäreffekt bedeutet, dass auch der Neubau von Wohnungen ohne Mietpreisbindung die Bezahlbarkeit von Wohnraum verbessern kann.

Der Bedarf an neuem Wohnraum in urbanen Ballungsräumen wird durch mehrere Faktoren bestimmt: die zunehmende Anzahl von Haushalten, steigende Haushaltseinkommen sowie restriktive Bauvorschriften und Bebauungspläne, die die Kosten erhöhen und die Dichte neuer Wohnbauprojekte einschränken. Wohnraum kann aber auch dort unerschwinglich werden, wo diese drei Faktoren nicht gleichzeitig präsent sind.

Die wichtigste Triebkraft für die Nachfrage nach Wohnraum ist die wachsende Zahl der Haushalte. Die Anzahl der Haushalte korreliert eng mit dem Bevölkerungswachstum, das maßgeblich durch Binnenmigration und internationale Zuwanderung beeinflusst wird. In den letzten zwei Jahrzehnten fand eine ausgeprägte Binnenwanderung aus Kalifornien, dem mittleren Westen und dem Nordosten der USA in die Staaten des Sonnengürtels statt. Diese südlichen Bundesstaaten haben durch ihre liberaleren Bauregelungen das Bevölkerungswachstum gut aufgefangen. Dadurch ist das Mietwachstum in diesen Regionen seit 2010 nur leicht höher ausgefallen als in den langsamer wachsenden nördlichen Märkten. Während der COVID-Ära erlebten viele südliche Märkte in den USA einen rasanten Anstieg der Zuwanderung, der dazu führte, dass die vorhandene Bautätigkeit mit der steigenden Nachfrage nicht mithalten konnte. Dies resultierte in einem außergewöhnlichen Anstieg der Mieten, die bis Anfang 2022 jährlich um mehr als 20 % wuchsen.

Seit Ende 2023 hat jedoch ein Abflauen der Nettozuwanderung in Kombination mit einem Anstieg des Wohnungsangebots zu einem leichten Rückgang der Mieten geführt. Die Schwäche im Mietwachstum wird jedoch nur vorübergehend sein, sofern die Zuwanderung wieder ihr historisch normales Niveau erreicht. Die Bautätigkeit ist weitgehend zum Erliegen gekommen, was darauf hindeutet, dass der Mietwohnungsmarkt ab 2025 und darüber hinaus wahrscheinlich von Knappheit geprägt sein wird. Im Süden werden für die Zuwanderer neue Wohnungen ohne Mietpreisbindung benötigt.

Trotz des relativ schwachen Bevölkerungswachstums und der Migrationstrends bleibt der Wohnungsmarkt in Regionen wie dem Nordosten und Kalifornien oftmals extrem teuer. Hier spielt das Einkommenswachstum – und die Verteilung des Einkommens – eine wichtige Rolle. In den letzten Jahrzehnten hat der Anteil der Wohnkosten an den persönlichen Konsumausgaben signifikant zugenommen.  Mit anderen Worten: Wenn die Haushaltseinkommen steigen, steigt die Nachfrage nach Wohnraum noch schneller.

In Gebieten wie dem Nordosten der USA und Kalifornien, die einen überproportional hohen Anteil an Haushalten mit den höchsten Einkommen des Landes aufweisen, führt dies zu einer Verschärfung des Problems der Mietinflation.  Die Märkte mit einer hohen Einkommensungleichheit, gemessen durch den Gini-Koeffizienten, sind typischerweise für Durchschnittsmieter weniger erschwinglich. Der Grund liegt darin, dass Haushalte mit höherem Einkommen einen größeren Anteil des verfügbaren Wohnraums beanspruchen. Sie bevorzugen nicht nur größere Wohnungen, sondern führen auch oft kleinere Haushalte mit weniger Mitbewohnern.

Außerdem – und dies ist vielleicht der entscheidende Punkt – führen physische und regulatorische Angebotsbeschränkungen, die das Wohnungsangebot begrenzen, zu einem Rückgang der Wohnungserschwinglichkeit, solange die Nachfrage weiterhin steigt.  Diese Beschränkungen sind besonders in Regionen ausgeprägt, die ein hohes Einkommenswachstum erlebt haben. Die geringe Elastizität des Angebots bewirkt, dass schon ein moderater Anstieg bei der Gründung neuer Haushalte in Ballungsräumen wie San Francisco und New York zu einem erheblichen Anstieg der Wohnkosten führen kann.

Solche Angebotsbeschränkungen begrenzen das Wettbewerbsrisiko für neu gebaute Wohnungen. Zwar können Nachfrageschocks während einer Rezession in Städten wie San Francisco zu einem Rückgang der Wohnungsmieten führen, angesichts der selbst in Boomzeiten nur geringen Bautätigkeit dürften solche Rückgänge jedoch nur von kurzer Dauer sein. Kurz gesagt: Die Orte, an denen es am schwierigsten ist, neuen Wohnraum zu schaffen, bieten auch die höchsten Renditen für diejenigen, die ihn bauen können.