Das Argument Für Investitionen In Wohnimmobilien: Hochpreisiges WohneigentumDasArgumentFürInvestitionenInWohnimmobilien:HochpreisigesWohneigentum

Zwei Gründe dafür, warum der Wohnungsneubau nicht mit der Nachfrage Schritt gehalten hat

Da die Pandemie noch nicht vorbei ist und die Sorgen über eine höhere Inflation und steigende Marktzinsen anhalten, ist der Hintergrund für die Immobilienmärkte im Jahr 2022 durch den Übergang zu einer neuen Phase der Erholung und Expansion gekennzeichnet. Frühindikatoren stimmen optimistisch, und obwohl die Kluft zwischen den am besten und am schlechtesten abschneidenden Teilen des Marktes weiterhin groß ist, ist für die meisten Sektoren und Regionen von einer verbesserten Anlagenperformance im kommenden Jahr auszugehen.

Dieser erneute Optimismus bedeutet für die Anleger eine neue Herausforderung: der Einsatz von eingeworbenem Kapital. Doch die Märkte für Büro-, Wohn- und Einzelhandelsflächen in Innenstädten, die während der Pandemie in Mitleidenschaft gezogen wurden, gewinnen wieder an Attraktivität, und Investitionen konzentrieren sich zunehmend für ertragsstarke operative Aktiva, deren Rendite an langfristige Trends, wie etwa digitale Transformation, eine alternde Bevölkerung oder ökologische Nachhaltigkeit, geknüpft sind.

Obwohl sich die Fundamentaldaten für den Wohnungsbausektor verbessert haben, sind nicht genügend neue Wohnungen gebaut worden, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden. Weltweit gibt es dafür zwei Gründe.

1. Vermindertes Interesse an der Immobilienentwicklung. Das verminderte Interesse an der Immobilienentwicklung ist ein Vermächtnis der globalen Finanzkrise (GFC). Die Verluste für praktisch alle Immobilienportfolios in diesem Zeitraum trieben haben zu einer das Risiko vermeidenden Denkweise geführt. Im privaten Sektor scheuen die Anleger vor Projekten zur Immobilienentwicklung zurück und konzentrierten sich auf Vermögenswerte mit sicheren Cashflows. Das Interesse an Projekten zur Immobilienentwicklung wurde durch steigende Baukosten, strengere Bankenfinanzierungsvorschriften und jahrelange geopolitische Unsicherheit weiter gedämpft. Und selbst nachdem sich das Transaktionsvolumen im Immobiliensektor erholte und 2019 einen Höchststand erreichte, der dem Niveau vor dem GFC entsprach, liegt der Anteil, der für Grundstückskäufen angewendet wird, heute weiterhin 30 % unter dem Niveau vor der Finanzkrise.²

Gerade für den Wohnimmobiliensektor lässt sich die gleiche Geschichte erzählen: die Entwicklungspipeline hat sich langsam verbessert, jedoch nur selektiv. In den Jahren vor der COVID-19-Pandemie konzentrierten sich private Entwickler auf die Bereitstellung von hochwertigen Apartments in Großstädten. Gleichzeitig war die Bereitstellung von Wohnraum durch die öffentliche Hand mit großen Herausforderungen verbunden. Die Finanzkrise hatte die staatlichen Finanzen stark belastet, was zu Kürzungen im sozialen Wohnungsbau führte. In den Vereinigten Staaten schrumpfte der Bestand von Wohnungen im öffentlichen Besitz in den letzten zehn Jahren stärker als die Zahl an Wohnungsneubauten mit Sozialbindung.

Heute, da sich Arbeitsmärkte und Bevölkerungswachstum in den Städten erholen, bremsen Lieferengpässe, steigende Kosteninflation und die Unsicherheit durch den Krieg zwischen Russland und der Ukraine die neue Entwicklung ab.

2. Die Finanzkraft der Privathaushalte wurde durch schwaches Lohnwachstum beeinträchtigt. In den Jahren nach der globalen Finanzkrise gingen viele Analysten davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der wirtschaftlichen Erholung und im Fall der Vereinigten Staaten durch die sich absehbare demografische Entwicklung stark steigen würde. Für die Regionen außerhalb der Vereinigten Staaten ging man von steigender Nachfrage auf Grund der wachsenden Zahl von Haushalten in Verbindung mit kleineren Familien und einer alternden Bevölkerung aus. Diese Umstände deuteten darauf hin, dass mehr Menschen über das nötige Einkommen für den Kauf von Wohnimmobilien verfügen würden.

Diese Erwartungen haben sich nicht bewahrheitet. Die wirtschaftliche Erholung nach der globalen Finanzkrise wurde durch die Beschäftigung und nicht durch Produktivitätssteigerungen angetrieben. Infolgedessen fiel das Lohnwachstum historisch schwach aus, und angesichts des begrenzten verfügbaren Bestandes schnellten die Wohnimmobilienpreise nach oben. Das führte dazu, dass viele Haushalte nicht in der Lage waren, die für einen Kauf notwendigen Finanzmittel zu beschaffen. Somit waren immer mehr Menschen gezwungen, zur Miete zu wohnen. So zum Beispiel in großen US-Städten wo kurz vor dem Ausbruch der Pandemie die Leerstandsraten für Mehrfamilienhäuser 20-Jahres-Tiefststände.³

Neue Trends, die den Bedarf an Mietwohnungen zusätzlich erhöhen

In den kommenden Jahren dürften die wichtigsten Faktoren für die aktuelle Situation bestehen bleiben. Das globale Wirtschaftswachstum dürfte sich – vor allem aufgrund der alternden Bevölkerung – verlangsamen. Und das schwächere Produktivitätswachstum, das durch eine alternde Arbeitnehmerschaft verursacht wird, dürfte das Lohnwachstum niedrig halten. Die Wirtschaftsfaktoren, der Wohnimmobilien für viele Haushalte hat unerschwinglich werden lassen, werden somit fortbestehen. Es gibt jedoch einige Veränderungen, die für Investoren entscheidend sind.

• Insbesondere die jüngere Generation möchte mehr Mobilität. Sie schieben Heirat und Familiengründung hinaus und haben damit mehr Freiheit, was einen Wohnortwechsel angelangt. Und die Bevorzugung eines flexiblen Lebensstils führt dazu, dass man eher mietet als kauft.
• Viele Menschen, insbesondere Familien, wünschen sich eine möglichst große Wohnfläche. Das hat zu verstärkten Wegzügen aus den städtischen Gebieten geführt. Und der Anstieg der Arbeit im Homeoffice hat diesen Trend beschleunigt, da weniger Menschen die Fahrzeiten zur Arbeit bei ihrer Entscheidung über den Wohnort berücksichtigen müssen.
• Die Haushalte der öffentlichen Hand stehen unter finanziellem Druck. Nur in wenige Fällen verfügt die öffentliche Hand heute über die notwendigen Ressourcen, um die Verfügbarkeit von erschwinglichen kommunal oder staatlich finanzierten Wohnungen zu erhöhen.

Diese Trends verschärfen die schlechtere wirtschaftliche Lage, in sich viele Haushalte heute befinden – höhere Inflation, höhere Steuern und höhere Zinsen – und haben zur Folge, dass Wohnraum für viele noch unerschwinglicher wird.

Das Argument für verstärkte Investitionenim Wohnimmobiliensektor

Investitionen im Wohnimmobiliensektor sind seit den 1980er Jahren in den Vereinigten Staaten, der Bundesrepublik Deutschland, den Niederlanden und Japan ein wichtiger Teil der Investitionslandschaft.⁴ In anderen Ländern lässt sich eine Herausbildung dieses Trend beobachten. Das Transaktionsvolumen im Wohnimmobilien als Anteil an allen Anlageaktivitäten hat sich in den letzten 10 Jahren weltweit von 10 % auf 20 % verdoppelt.⁵ Dieser Anteil wird in den kommenden Jahren weiter zunehmen.