Ein langfristiger Wachstumstrend: die Nachfrage nach RechenzentrenEinlangfristigerWachstumstrend:dieNachfragenachRechenzentren

Diese Nachfrage nach Cloud-Rechenzentrumskapazitäten wird von verschiedenen Faktoren angetrieben. Die IT-Nachfrage steigt auf breiter Front in allen Branchen, insbesondere bei einheimischen Technologieunternehmen. Trotz des starken Rückgangs der Aktienkurse von Technologieunternehmen in den letzten Monaten vor dem Hintergrund fallender Aktienmärkte wird erwartet, dass viele dieser Wachstumstreiber – darunter E-Commerce, künstliche Intelligenz und das Metaverse – aufgrund langfristiger Trends bestehen bleiben.

Eine Folge dieses Nachfragewachstums ist der steigende Bedarf an Hyperscale-Rechenzentren. Dies sind typischerweise sehr große und leistungsfähige Einrichtungen, die sich vor allem an Anbieter von Cloud-Diensten richten (Google, Microsoft, AWS, Alibaba, Oracle usw.). Die Zahl der von Synergy Research erfassten Einrichtungen ist seit 2018 um durchschnittlich 12 % pro Jahr gewachsen und wird bis Ende 2024 weltweit voraussichtlich 1.000 erreichen. Das Wachstum im Bereich der Hyperscale-Rechenzentren passt auch gut zu den ökologischen, sozialen und Governance-Zielen (ESG) von PGIM. Die Mieter und Betreiber von Hyperscale engagieren sich nachdrücklich für die Klimaneutralität und die Nutzung erneuerbarer Energien in den von ihnen betriebenen Einrichtungen.

Der Kohlendioxidausstoß bei der Datenverarbeitung hängt von der Anzahl der laufenden Server und dem Energiebedarf für die Stromversorgung und Kühlung der Server ab.  Die Kunden benötigen weniger Server und verbrauchen weniger Strom, wenn sie statt selbstgestrickter Lösungen Cloud Computing nutzen, so dass ein Umstieg zu deutlichen Einsparungen bei den Kohlendioxidemissionen führt. Rechenzentren werden eine entscheidende Rolle spielen bei der optimalen Nutzung von Ressourcen und der energieeffizienten Bereitstellung digitaler Dienstleistungen.

Der Bedarf wächst weltweit

Die starke strukturelle Nachfrage hat zu einer beträchtlichen Investitionstätigkeit und zu einer raschen Ausweitung der Kapazitäten in diesem Sektor geführt. Das Angebot an Rechenzentren stieg zwischen 2016 und 2021 um 20 % pro Jahr. Ganz vorne lag die APAC-Region, in der das Angebot im selben Zeitraum um 30 % pro Jahr wuchs. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2018 und 2019, als die Region gegenüber dem besser entwickelten US-Markt aufholte.

In den nächsten drei Jahren wird sich das weltweite Angebotswachstum voraussichtlich auf 13 % pro Jahr abschwächen. Dies dürfte auch in der APAC-Region der Fall sein, wenngleich Märkte wie Sydney und Tokio Wachstumsmotoren bleiben werden. Für Europa wird mit 15 % pro Jahr ein relativ stabiles Wachstum erwartet. Die jüngsten Entwicklungstrends zeigen eine starke Aktivität auf sekundären Rechenzentren-Märkten, außerhalb der traditionellen vier bis fünf Hauptmärkte in den großen Regionen. Dabei handelt es sich in der Regel um Märkte mit hoher Bevölkerungsdichte und wenig entwickelter Rechenzentrumsinfrastruktur, aber mit besserer Verfügbarkeit von Grundstücken und Strom, in denen Cloud-Betreiber Anlagen bauen, um nahe gelegene Großstädte zu unterstützen.

Der globale Rechenzentrumssektor verzeichnete 2021 ein Rekordjahr mit einer durchschnittlichen Rendite von 15 %, was vor allem auf fallende Anfangsrenditen zurückzuführen war. Der Rückgang der Renditen entsprach unserer Prognose sinkender Risikoprämien zwischen Rechenzentren und anderen traditionellen Gewerbeimmobilien. Die Aussichten für die Renditen in den drei wichtigsten Märkten (USA, Europa und APAC) stellen sich ähnlich dar – kurzfristig schwächere Renditen durch die wirtschaftliche Abkühlung, bevor sich die Renditen angesichts der erwarteten Verbesserung der wirtschaftlichen Fundamentaldaten im Jahr 2024 wieder erholen.

Das breite Wachstum des Sektors rund um die Welt zeigt, dass weltweit ein großer Bedarf an digitaler Infrastruktur besteht. Eine Betrachtung des ungewichteten Durchschnitts der drei Märkte ergibt, dass die Renditen im Jahr 2023 aufgrund der erwarteten Belebung der Wirtschafts- und Transaktionsaktivitäten wieder ansteigen und ungehebelte Renditen von rund 7,5 % erreichen sollten. Da die Baukosten, einschließlich der Kosten im Zusammenhang mit Umweltzielen, das Angebot möglicherweise stärker als erwartet einschränken, wird das weltweite Mietwachstum wahrscheinlich die Erwartungen übertreffen und die Renditen in die Höhe treiben.

Umfragen unter Investoren zeigen, dass alternative Immobiliensektoren wie Datenzentren, Gesundheitswesen, Kühllager und Studentenwohnungen zunehmend als „Mainstream“-Investments betrachtet werden. Heute strebt fast ein Drittel aller Investoren ein Engagement im Bereich Rechenzentren an, während 2018 nur 5 % der befragten institutionellen Investoren eine solche Absicht äußerten. Ausschlaggebend für diesen Stimmungswandel waren die attraktiven Renditen für Neueinsteiger im Markt und die vergleichsweise geringen Renditen in den etablierteren Gewerbeimmobiliensektoren. Aber die Nachfrage wird auch durch einen starken strukturellen Bedarf angetrieben. Wie auch bei anderen Technologien sind auch Rechenzentren ein „Muss“, und wir gehen davon aus, dass die Nachfrage auch unter den derzeitigen schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen stabil bleiben wird.

Obwohl der Sektor mit einigen Herausforderungen konfrontiert ist, ist die Geschwindigkeit, mit der die Technologie angenommen wird und der Bedarf an Rechenzentren wächst, kaum zu übersehen. Da Rechenzentren zunehmend zu einer kritischen volkswirtschaftlichen Infrastruktur werden, sehen wir für 2023 eine weltweite Erholung der Investitionsrenditen, was den globalen Bedarf widerspiegelt und die Widerstandsfähigkeit des Sektors gegenüber kurzfristigen Marktkräften demonstriert.