新型コロナウイルスの新たな変異株が浮上し、パンデミック（新型コロナウイルスの感染拡大）はまだ終息には程遠い状況にある一方、インフレ率の高進と市場金利の上昇を巡る懸念が根強く漂っている。とは言え、2022年における不動産市場を下支えするのは、新たな回復及び拡大局面への移行である。先行指標は上昇基調を示しており、また、市場間のパフォーマンスの差は引き続き大きいものの、ほとんどのセクターと地域において今後1年、投資パフォーマンスは現状維持または上昇する見通しである。但し、そうした楽観的な見通しが、「調達した資金の投入」という新たな課題を生み出している。コロナ禍を通して低調だった都市部のオフィス、賃貸住宅、商業施設は回復し始めており、デジタル化や高齢化、環境の持続可能性といった長期的なトレンドが高リターンの源泉になっているオペレーショナルアセットへの投資資金の流入も増加している。
本レポートでは、2022年以降の投資市場を形成するトレンドの中でも、特に重要となる9つのトレンドを解説する。
回復局面から拡大期へ：2021年下期には回復局面が確かなものとなったが、2022年には平均を上回る需要と広範に及ぶ賃料上昇を伴う本格的な拡大期に移行することが見込まれる。
都市部市場の復調：企業の新規採用意欲の急速な改善による雇用増加とスペース需要の拡大が、都市部のオフィス市場と都心の賃貸住宅市場にとって追い風となり、都市部における賃料成長率に改善の兆しが見られる。
商業施設セクターへの再注目：実店舗売上高の伸びの回復は、商業施設セクターの賃貸利益（NOI）見通しにとって明るい材料であり、より多くの市場とセクターで、評価額上昇の兆しも見られる。これらを背景として、商業施設への投資が増えてくることが見込まれる。
新規物件供給は引き続き低水準：今後数年、新規物件供給の伸びは上向く見通しであるが、それでも過去と比較するとやや低めの水準が続くだろう。賃料の実質成長率の改善によって、供給予想は上方修正される可能性はあるものの、建設コストの上昇が着工の抑制要因になっており、結果として将来の竣工も抑制されている。
潤沢な投資資金を背景に大型案件が増加：コロナ禍に伴う行動制限の緩和が続き、それによって物件取引額は通常の水準に回復している。2022年は投資活動が活発になる見通しであり、2020年に減少した3,000億米ドル分以上の上振れとなる可能性がある。
不動産デットの貸し手として非銀行系レンダーがシェアを拡大：銀行に対する規制強化により、収益不動産向けローン市場において構造的変化が起きており、不動産デット戦略への投資資金の流入に支えられ、私募デットファンドのシェアが拡大している。
オペレーショナルアセット投資が一段と人気を集める：投資家は、運用ノウハウの必要なオペレーショナルアセットへの投資を加速させている。人口の高齢化を背景とした投資先として、シニアハウジングのみならず、今後需要の大幅な増大が見込まれるメディカルオフィスやライフサイエンスセクターにも資金が流入している。
グリーン投資を重視する姿勢の高まり：市場参加者が炭素排出量実質ゼロ目標達成に向けて努力する中、環境・社会・ガバナンス（ESG）に配慮した投資を重視する投資家の姿勢が高まっており、ESG認証物件はより低い利回りとより高い賃料を実現することが実証され始めている。
パフォーマンスの差は縮まらない：都市やセクター間のパフォーマンスの大きな開きは埋まらない見通しだが、物件タイプによる差は縮小し始めており、立地が改めて相対パフォーマンスを左右すると見込まれる。
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