Una tabella di marcia per la resilienza
I gestori di PGIM approfondiscono i trend chiave, offrendo preziose informazioni su come affrontare i rischi e sbloccare il potenziale in questo contesto difficile.
I REIT sono pronti a beneficiare delle condizioni rosee
18 giu 2025
Rick Romano di PGIM Real Estate discute i fattori fondamentali e strutturali a sostegno dell'inversione della media nei REIT.
I titoli immobiliari si stanno riprendendo dai precedenti aggiustamenti dei prezzi, ma i nuovi rischi derivanti dalla politica commerciale statunitense e l'incertezza sui tagli dei tassi della Fed hanno avuto un impatto sulla crescita. Sebbene l'economia statunitense rimanga forte, le preoccupazioni per i dazi e la crescita globale hanno mitigato la performance dei REIT e rallentato i guadagni del prezzo delle azioni.
Nonostante le sfide, la domanda di immobili rimane robusta nella maggior parte dei settori. Nel frattempo, l'edilizia ha subito un rallentamento significativo negli ultimi due anni a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dei costi, aggravati di recente da nuove tariffe e politiche di immigrazione più severe. Questa riduzione dell'offerta potrebbe prolungare l'attuale ciclo immobiliare.
DRIVER DI CRESCITA DEI REIT
Reddito resiliente: I REIT storicamente hanno registrato buone performance in contesti di guerra commerciale o di dazi grazie alla loro attenzione alla domanda interna, alla natura difensiva e ai contratti di locazione a lungo termine che forniscono una copertura naturale contro l'inflazione.
Fondamentali solidi: Le limitate nuove costruzioni stanno creando uno squilibrio tra domanda e offerta, sostenendo i valori degli immobili e gli affitti.
Trend di crescita strutturale: La carenza di alloggi sta alimentando la crescita degli affitti nelle aree residenziali come appartamenti e alloggi per anziani, mentre le tendenze della digitalizzazione come l'e-commerce e l'intelligenza artificiale stanno guidando la domanda di logistica (immobili industriali, celle frigorifere, ecc.) e data center.
Potenziale mean reversion: I REIT hanno storicamente sovraperformato le azioni quando il rendimento del Tesoro a 10 anni era compreso tra il 3% e il 5,25%. Con i tassi d'interesse che dovrebbero rimanere all'interno di un range più a lungo, i REIT sono posizionati per un potenziale rimbalzo, soprattutto perché vengono scambiati a sconti storici rispetto alle azioni.
Aumento del potenziale M.A&.: Valutazioni interessanti e fondamentali in miglioramento potrebbero stimolare l'interesse del private equity per il mercato dei REIT. Tassi più bassi, anche se ritardati, sosterrebbero le acquisizioni.
I REIT SUPERANO LE AZIONI IN CONTESTI DI TASSI D'INTERESSE MODERATI
Fonti: FRED, Morningstar Direct. Rendimenti medi utilizzando i dati dal 1/1/1972 al 31/12/2024. REIT rappresentati dall'indice FTSE NAREIT All Equity REIT e azioni rappresentate dall'indice S&P 500. Le performance passate non sono una garanzia dei risultati futuri.
OPPORTUNITÀ REGIONALI
USA: I fondamentali continuano a migliorare, con una crescita degli utili prevista di oltre il 6% nel 2025 e nel 2026. Settori come le abitazioni per anziani, gli appartamenti e le celle frigorifere mostrano una forte domanda difensiva e un'offerta limitata.
EUROPA: Il settore immobiliare europeo rimane sottovalutato dopo aver sottoperformato nel 2024 a causa della crescita lenta, dei rischi politici e dell'elevata leva finanziaria. Tuttavia, ci sono opportunità promettenti in settori in crescita, tra cui la logistica, i data center, le abitazioni multifamiliari e il self-storage.
ASIA: I rendimenti obbligazionari più bassi e la crescita più lenta presentano condizioni favorevoli per i REIT. Le principali opportunità includono l'ospitalità in Giappone, il residenziale e il retail in Australia, i data center industriali e i data center di Singapore e il retail non discrezionale di Hong Kong.
PRONTI PER CONDIZIONI ROSEE
Dopo due anni volatili, le condizioni macroeconomiche più stabili e un costo del capitale più basso offrono prospettive più rosee per i REIT. I solidi fondamentali e i driver a lungo termine in settori e regioni selezionati ne fanno un punto di ingresso interessante per gli investitori pazienti e a lungo termine.
Rick Romano, CFA
Head of Global Real Estate Securities
PGIM Real Estate
"Con una minore incertezza sugli utili dei REIT rispetto al mercato azionario più ampio e un contesto di tassi d'interesse moderati a causa del rallentamento della crescita economica, i REIT globali sono ben posizionati per uno scenario "goldilocks"."
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