Investire attivamente attraverso cambiamenti di paradigma
I gestori patrimoniali di PGIM evidenziano le tendenze chiave e le opportunità correlate che ritengono meritino la massima attenzione degli investitori all'inizio del 2025.
LE TENDENZE FAVOREVOLI ACCELERANO IL RIMBALZO DEI REIT
12 dic 2024
Il mercato immobiliare sta prendendo vantaggio dai venti a suo favore per un rimbalzo sostenuto, grazie ad un miglioramento delle condizioni macroeconomiche e dei fondamentali che offrono un buon punto di ingresso per gli investitori.
Dopo un inizio difficile, i REIT globali hanno mostrato nuovi segni di vitalità nel terzo trimestre, quando la Federal Reserve ha avviato il suo ciclo di allentamento. I REIT hanno registrato un rally grazie all'espansione dell'attenzione del mercato azionario oltre i titoli tecnologici a grande capitalizzazione, con un crescente sostegno a un continuo rimbalzo nel 2025.
VENTI FAVOREVOLI PER UN RIMBALZO SOSTENUTO
- Migliori condizioni macroeconomiche: La moderazione dei tassi, con un costo del capitale più basso e un'inflazione contenuta costituiscono la base di un contesto favorevole in vista del 2025.
- Migliorare i fondamentali: L’attività limitata di costruzioni nuove contribuisce a creare uno squilibrio tra domanda e offerta che probabilmente manterrà solidi i fondamentali immobiliari sottostanti per diversi anni.
- Potenziale mean reversion: Le valutazioni appaiono interessanti all'inizio del 2025. In un contesto azionario caratterizzato da valutazioni estese tra i titoli leader di mercato. I REIT rappresentano occasioni relative rispetto alle medie di mercato generali, posizionandoli per beneficiare dell'inversione della media.
- Accelerazione dell'attività di M&A e IPO: La privatizzazione su larga scala è stata uno dei principali temi del mercato dei REIT nel 2024. La riduzione del costo del capitale ha consentito a molti REIT di perseguire le acquisizioni in modo più aggressivo, aprendo nuove strade per la crescita degli utili nel 2025. Si prevede che un contesto di tassi più bassi attirerà un maggiore interesse da parte del private equity nella categoria dei REIT, portando a un maggior numero di operazioni se le condizioni di mercato continueranno ad essere favorevoli.
I REIT SONO SCAMBIATI A SCONTO RISPETTO ALLE AZIONI
Fonte: Bloomberg, MSCI, Standard & Poor’s. Analisi al 31/10/2024 per l'indice MSCI US REIT e l'indice S&P 500.
FOCUS SULLE AREE DI CRESCITA DIFENSIVE
A meno di una forte contrazione economica, prevediamo che i fondamentali dei REIT resteranno stabili per la maggior parte dei tipi di immobili, in considerazione della lunga durata delle locazioni, del basso rischio di offerta e della domanda difensiva e secolare. Una lieve contrazione economica potrebbe fungere da catalizzatore positivo per i REIT, poiché i tassi vanno al ribasso e le valutazioni beneficiano della loro natura difensiva.
- Data center: l’IA sta causando una rapida proliferazione dei dati, che favorisce un’immensa domanda di data center in un mercato gravato da un’offerta limitata, contribuendo a tassi di sfitto bassi e maggiore crescita dei canoni.
- Assistenza sanitaria: Il settore ha generato la maggior parte della sua crescita dalle acquisizioni esterne negli ultimi 12 mesi, un'area che prevediamo diventerà molto attiva in futuro.
- Stoccaggio: Continuiamo a preferire le celle frigorifere, dato l'interessante supporto delle valutazioni, la base di domanda difensiva (consumo alimentare) e il miglioramento dell'efficienza operativa. Siamo cautamente ottimisti sul self-storage, che ha iniziato a riprendersi e potrebbe beneficiare dell'aumento delle vendite di abitazioni con il calo dei tassi ipotecari.
RICK ROMANO, CFA
Head of Global Real Estate Securities
PGIM Real Estate
Dopo un paio d'anni volatili, siamo ottimisti riguardo a condizioni macroeconomiche più stabili, sostenute da un costo del capitale inferiore. Considerati i solidi fondamentali e alcuni fattori di lungo termine favorevoli per determinati settori e regioni dei REIT, crediamo che quello attuale sia un punto d’ingresso favorevole per investitori immobiliari pazienti con un orizzonte di lungo termine.
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