都市の再構築：
負債、人口動態、未来のバランス

はじめに

多くの都市が多くの課題に直面しているにも関わらず、すでに多額の負債も抱えている。一方発展途上国の都市では税収を集める仕組みがないことも多い。都市の重要性が増す中、都市は経済的な繁栄と社会のニーズの充足の両方を満たす必要に迫られている。今こそ、住宅価格の高騰、気候変動、犯罪などの重要問題に取り組む必要がある。

 

出所：2024 Financial State of the Cities、Truth in Accounting.データは2022年度末まで。

第１章 今まさに都市に必要なもの

最近の世界都市ランキングでは、ニューヨーク、ロンドン、サンノゼが上位3位を占めた。

これらの都市は経済、人的資本、生活の質、環境、ガバナンスの観点から評価された。しかし、都市の重要性が高まるにつれ、都市が将来にわたって成功するかは、どのように社会的課題に取り組むかにかかっている。

グローバル都市指数

これらの都市は経済、人的資本、生活の質、環境、ガバナンスの観点から評価された。しかし、都市の重要性が高まるにつれ、都市が将来にわたって成功するかは、どのように社会的課題に取り組むかにかかっている。

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世界銀行では、都市部人口が2045年までに60億人に達すると予想している

人口成長の多くはアジアとアフリカの発展途上国で起きているが、移住の増加により欧州やアジアの先進国の都市でも人口増加が加速する可能性がある。

出所：世界銀行（2024年）

人口増加と気候変動に大きく影響を受ける都市は、社会課題への対応が最も急務であると言えよう。

都市は水辺に建設されることが多く、洪水の被害を受けやすい。移民が集中する場所は、社会的不平等が拡大する場所でもある。

しかし、増税は、課題解決の方法を模索している都市にとって、必ずしも選択肢になるとは限らない。

すでに米国では、ニューヨークやサンフランシスコなどの税金の高い都市から、フロリダやテキサスなどの税金の安い都市に人口が流出している。

都市における重要な課題

 

現在、都市が直面している主要な課題には以下のようなものがあり、それらを解決するためには資金が必要である。

住宅価格

都市における不平等は住宅費に顕著に表れている。多くの都市で不動産は法外なほどに高く、コロナ禍以降は家賃も高騰している。

ムーディーズ・アナリティクスによると、ニューヨークは米国で最も家賃の高い都市で、家賃に占める収入の比率は66.9％、次いでマイアミの42.0％、フォートローダーデールの36.8％が続いている。住宅の購入では香港が最も高く、住宅価格は年収の18.8倍に相当する。

 

出所：ムーディーズ・アナリティクス（2023年第1四半期）、Demographia（2023年）

米国で最も家賃が高い10都市（収入に占める家賃比率）

年収対比で最も高騰している住宅市場

 
住宅価格倍率中央値（住宅価格中央値／世帯収入中央値）

「手の届かない」住宅市場の倍率中央値は9.0以上

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生活の質の面で都市が抱える課題

70％

世界の都市部から排出されるCO2量。輸送と建築物が最大の排出源となっている。 info info_outline keyboard_control_key arrow_drop_up

8億人

2050年までに海面が0.5メートル上昇する都市の人口。 info info_outline keyboard_control_key arrow_drop_up

670万人

粒子状物質による大気汚染に起因する早死者数-その多くは都市部で発生 info info_outline keyboard_control_key arrow_drop_up

必要不可欠なインフラ

49.5%

世界の都市人口のうち、利便性の高い公共交通機関を利用している人の比率。

 

出所：UN Sustainable Transport Conference（北京、2021年10月）

36%

世界で都市に暮らす人のうち、下水道を利用できない、または老朽化したインフラの更新が必要となる環境で暮らす人の比率。

 

出所：国際連合（2023年）

都市によって犯罪率には大きな違いがある

ある調査によれば、コリマやサモラといったメキシコの都市は、人口あたりの殺人件数が最も多いという危険な記録を残したが、香港やカリフォルニア州グレンデールは最も少なかった。都市の安全を守ることは、政府の重要な責務である。怠ると、都市経済と社会基盤が損なわれることになる。

 

出所：Statista（2021年）、バークシャー・ハサウェイ・トラベル・プロテクション（2023年）

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第２章 都市の好循環を生み出す

都市はデリケートな生態系である。

ドバイやシンガポールのようなダイナミックな都市は、戦略的な都市計画をうまく展開することで、人的資本を呼び込み、経済的繁栄を牽引している。近代都市として確立したのは過去60年のことだが、両都市とも個人の富は高水準で、犯罪が少なく、交通インフラが整っている。

都市の指導者として現在注目を集めているのは、パリ初の女性市長であるアンヌ・イダルゴである。

彼女は、低排出ガスゾーンの導入と公営住宅の大幅な増加を実現し、2023年にULI都市開発ビジョナリー賞を受賞した。

デトロイトでは、地元のビジネスリーダーが街の活性化を主導したと評価されている。

都市の変革には、イノベーション地区への官民による投資や、使われなくなったダウンタウンのオフィスビルを宿泊施設に転用することなどが含まれる。急成長する発展途上国の都市は、このようなソリューション事例から学ぶことができる。

 

出所：世界経済フォーラム（2023年）、ロイター（2024年）

住宅価格にまつわる問題を解決するため、各都市はさまざまな施策を導入しているが、多くの場合、規制の見直しが必要となる。

たとえばパリでは、公営住宅の比率を、2024年の25％から2035年までに45％に引き上げることになっており、そのために古いオフィスを住宅へ転換することなども含まれている。

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「私は、中流階級や労働者階級のために公営住宅（公的補助のあるアパート）を建ててきました。現在、パリの住人のうち約70万人が公営住宅に入居しているのです。これらの公営住宅がなければ、彼らはパリから去っていたでしょう」

アンヌ・イダルゴ, パリ市長出所：Time（2024年）

<p>「私は、中流階級や労働者階級のために公営住宅（公的補助のあるアパート）を建ててきました。現在、パリの住人のうち約70万人が公営住宅に入居しているのです。これらの公営住宅がなければ、彼らはパリから去っていたでしょう」</p>

アフリカの都市では、手頃な価格の住宅を建設するために官民パートナーシップが活用されている。

シエラレオネでは5,000戸の住宅を建設するプロジェクトがあり、ナイジェリアのリバーズ州では州都ポートハーコートに1,000戸以上の住宅が建設されている。

 

出所：LSE（2024年）

バルセロナ、メルボルン、上海など世界の様々な都市では、「15分都市」などのコンセプトを通じて生活の質を高めようとしている。

これは、住民が必要とする全てのものが徒歩や自転車で15分以内に手に入る都市を創造するものだ。

生活の質が高く、繁栄している都市ほど犯罪率は低い傾向にある。

アブダビやドーハのような都市は、装備を整えた警察と犯罪者に対する厳しい罰則によって犯罪を減らしている。

都市はまた、洪水や森林火災のリスクを管理しようとしている。

これらのリスクにより、特に米国のカリフォルニアやフロリダやオーストラリアの一部地域では、保険に加入できない住宅も存在している。急成長する都市では、防潮堤から防火壁、計画法の厳格化、早期警報システムなど、さまざまな形で解決策が講じられている。

炭素に関して、各都市は建物や交通機関の環境負荷をより低いものにすることでCO2排出量を削減している。

多くの都市では、新旧を問わず、2050年までに全ての建物のネット・ゼロ目標の適合を約束している。プランナーは新しい建物を建設するよりも、古い建物を再利用することを優先している。交通機関では、世界700以上の地下鉄において、2030年までに排出量を半減することを約束している。CO2を削減する他の方法は3つある。電源のクリーン化、電化の促進、そして公共交通機関のような自動車に代わるものの奨励だ。

 

出所：C40（2021年）

スマートシティのインフラは、交通渋滞の緩和、エネルギー利用の最適化、下水道不足の補填に利用されている。

シンガポールの 「スマートネーション」プログラムは、テクノロジーを都市国家の中心に据え、交通の合理化、健康管理、さらには節水まで取り組んでいる。シンガポールを変貌させ、技術革新を推進し、生活の質を向上させている。欧州では、コペンハーゲンが、市内の移動の75％を自転車、徒歩または公共交通機関で行うというビジョンを達成するために、インテリジェント交通システムに投資している。スマート下水道もまた、センサーの導入、データ分析、気象予測によって、下水の氾濫を防いでいる。

 

出所：マッキンゼー（2023年）、EPA（2023年）

第３章 都市計画におけるプライベート・キャピタルの役割

多くの都市は、今後不可欠となる多額の投資に資金を供給できる状況にない。

Truth in Accountingの調査によると、米国では53の都市で支払いに必要な資金が不足している。さらに、中国の地方政府の債務危機や、英国の都市での財政難などのように、知れ渡っているケースもある。発展途上国の急成長都市では、税収が少ないために資金が不足することも多い。

出所：2024 Financial State of the Cities、Truth in Accounting（2023年）

15兆米ドル

2040年までの世界のインフラ投資のギャップは、その多くが都市に集中すると予想されている。

これは、プライベート・キャピタルにとって長期的な機会をもたらす。2040年までに、インフラ投資額（その多くは都市部）と需要額の間には15兆米ドルのギャップが生じると推定されている。しかし、それはあくまでインフラの話であり、都市におけるニーズは多岐にわたる。

 

出所：Global Infrastructure Hub（2018年）

大まかに言えば、3つの分野でプライベート・キャピタルの機会がある：

１.先進国でも発展途上国でも、
官民パートナーシップを活用する都市が増えている。

これには、住宅建設や大規模なインフラ・プロジェクトのためのブレンデッド・ファイナンスも含まれる。インフラ・プロジェクトは、学校や病院などの公共建築物から、鉄道、空港、道路などの交通機関まで多岐にわたる。

２.都市は地方債を通じて資金を調達している。

地方債は日常的な支出や公共事業に充てられ、ソーシャルボンドは学校や病院などの社会事業に資金を提供するために使われる。

３.世界中の都市の拡大と共に、
既存建築物の再利用が進み、
伴って不動産投資の機会も生まれるだろう。

ナイジェリアやシエラレオネのような発展途上国の都市に廉価な住宅を建設したり、デトロイトのような米国都市ではダウンタウンのオフィスを住宅に転用したりと、さまざまな事例があろう。

まとめ

 

都市の役割が世界的に高まる一方、今現在、最大の社会的課題に取り組まなければならないのも都市だと言える。

都市は問題解決を通じ、人々の生活の質を向上させ、投資家の信頼を高め、経済成長を促進することができる。都市は早急に自らを再構築しなければならない。今こそ、負債、人口動態、そして未来のバランスを取る時なのだ。

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「気候変動や持続可能性の観点から、レジリエンス（回復力）を確保しようとする素晴らしい取り組みを行っている都市がある。だからこそ、人々は自信を持って投資を行うことができるのです」

Cathy Marcus, PGIM リアルエステート, co-CEO 兼 Global Chief Operating Officer

<p>「気候変動や持続可能性の観点から、レジリエンス（回復力）を確保しようとする素晴らしい取り組みを行っている都市がある。だからこそ、人々は自信を持って投資を行うことができるのです」</p>

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