リアルアセットとは何ですか？

PGIMではリアルアセットをプライベート不動産、プライベート・インフラ、コモディティと定義しています。

なぜ今リアルアセットが注目されているのですか？

供給制約の強まりやAIインフラ需要の拡大、エネルギー転換に伴う投資需要の増加により、リアルアセットの重要性が高まっています。

リアルアセットにはどのような投資効果がありますか？

インフレ耐性、インカム創出、分散投資効果が期待されます。

リアルアセットへはどのように投資できますか？

プライベート不動産、インフラ、コモディティへの投資に加え、アセット・ベースト・ファイナンスや上場市場を通じた投資が可能です。

新たな時代のリアルアセット

供給制約の世界における投資戦略

新たな時代のリアルアセット

供給制約の世界において、リアルアセットは、経済活動に欠かせない資源への投資を通じて、インフレ耐性、インカム創出、そして分散投資の機会をもたらす可能性があります。

レポート近日公開

今、なぜリアルアセットなのか

PGIMは、リアルアセットをプライベート不動産、プライベート・インフラ、コモディティと定義しています。PGIMでは、今後10年の投資で重要なのは、次のブレークスルーを見つけること以上に、その実現を支えるリアルアセットを見極めることだと考えています。

供給制約の世界における投資

短期的・長期的な供給制約によりリアルアセットの不足が見込まれることから、幅広い分野で大規模な投資が必要になると考えられます。しかし、新たなインフラの建設には時間を要し、計画や資源の面で限界があり、資本集約的でもあります。

主な示唆

新たなマクロ環境のもとで、リアルアセットの供給余力に対する制約が強まっています。投資家にとっては、各制約がもたらす影響の理解が不可欠です。
2050年までに投資が必要とされているのは、主に道路、鉄道、送電網などの伝統的なインフラです。
データセンターの建設は頭打ちが見込まれるため、建設フェーズと設備更新サイクルを分けて捉えることが重要です。
新たなマクロ環境ではインフレ圧力が高まりやすく、セクターごとにインフレへの反応が異なるため、アクティブ運用が求められます。
成長、インカム、インフレ感応度、分散といった投資目的に応じて、リアルアセットの組み合わせを決めることが重要です。

出所：PwC、2026年4月現在。金額は2023年実質米ドルベース。本図表は特定時点における予想・前提・推計を示したものであり、実際の結果はこれと大きく異なる可能性があります。

不動産市場の価格調整がもたらすグローバルな投資機会

開発の魅力度が10年超ぶりの高水準に達する中でも、世界の不動産市場全体の新規供給は引き続き限定的にとどまると予想されます。

主な示唆

不動産価格は過去10年余りで最も低い水準から回復しつつあります。歴史的に見て、不動産のリターンは価格回復局面に続いて生じてきました。
インフレと金利が構造的に高い環境では、キャップレートの圧縮よりも、インカムと賃料の伸びがリターンの主な源泉になると考えられます。
賃料収入は短期的には変動しますが、長期的にはインフレに連動する、あるいはインフレを上回る傾向があります。
不動産の供給制約は地域市場で顕著になりやすく、物流施設などで個別の投資機会が生まれています。

出所：CoStar、JLL、PMA、オックスフォード・エコノミクス、米国労働統計局、世界銀行、PGIM、2026年4月現在。建設採算性指標は、世界の実質建設コスト（3年ラグ）と世界のプライム不動産の実質賃料（2年ラグ）を用いた回帰分析により推計。予測期間は2026～2030年。

データセンターの供給制約とAIインフラ整備

AIによる需要の急増の影響は、電気部品、開発に適した土地、電力といった物理的な投入資源の価格だけでなく、データセンターそのものにも表れています。

主な示唆

データセンター投資機会の約60%はリアルアセットに関連したものです。AIの拡大にはリアルアセットが欠かせないことを示しています。
PGIMはクラウド対応の拠点市場と一部のフロンティア市場を選好しており、長期リース契約が望ましいと考えています。
テクノロジーの創造的破壊と急速な進歩により、資本集約的で陳腐化しにくい資産の重要性が高まっています。
AIに対する否定的な世論の高まりがもたらす政治的影響も、投資家が向き合うべき制約の一つです。

出所：CBRE North America Data Center Trends（2022年下半期、2023年下半期、2025年下半期）、JLL（2025年末）。2021年と2024年の賃料は前年比伸び率から補間。

コモディティとのつながり

ポートフォリオの中でコモディティは、歴史的に伝統資産との相関が低いリターンの源泉として、上場市場へのエクスポージャーを補完し得ます。

主な示唆

短期的で比較的流動性の高いインフレ・ヘッジ手段として、コモディティの活用は選択肢の一つです。
底堅い需要に支えられた希少資源に注目します。
気象関連の要因の影響を非常に受けやすいため、地域別・資産クラス別に影響を見極めることが重要です。
インフレと需給の状況の変化に応じて、エクスポージャーを機動的に調整します。

出所：PGIM、FactSet、Datastream、ブルームバーグ、2026年3月現在。高インフレ期は平均インフレ率7.3%の期間で構成。1973年第2四半期から2025年第4四半期までの四半期サンプル期間に基づく。過去の実績は将来の結果を示すものではなく、コモディティ関連投資には元本を毀損する可能性を含むリスクが伴います。

リアルアセットへのファイナンスによるアプローチ

ファイナンスによるアプローチは、インカム創出、社債などとの分散、魅力的な相対価値といった様々な特性を伴って、このセクターへのアクセスを提供します。

主な示唆

インカムの創出、ストラクチャーによる保全、相対価値の観点から、ファイナンスを通じた投資を検討できます。
利回りだけでなく、担保、コベナンツ（財務制限条項）、弁済順位にも着目します。
資産の裏付けのあるキャッシュフローを通じて、社債などからの分散効果を評価します
流動性の低さと複雑性に由来する相対価値を考慮します。

出所：ムーディーズ・インベスターズ・サービス。1983～2022年のデータ（入手可能な最新データ）。過去の実績は将来の結果を示すものではなく、コモディティ関連投資には元本を毀損する可能性を含むリスクが伴います。

リアルアセットへのアロケーションの構築

リアルアセットのエクスポージャー、それに伴うリスク、流動性ニーズを投資目標に整合させることによって、リアルアセットへの資産配分を検討することが出来ます。

主な示唆

伝統的な株式/債券を60/40とするポートフォリオに、米国コア不動産、グローバル・インフラ、コモディティを合わせて20%配分するモデル・ポートフォリオを試算しました。
試算上の年率期待リターンは6.77%で、基本の60/40ポートフォリオを30bps上回りました。
プライベート・リアルアセットの追加によりボラティリティ指標は低下し、シャープ・レシオは0.06改善して0.43となりました。
リアルアセットの各セクターへの均等配分は、投資目標に応じて特定のエクスポージャーを増やす（短期的なインフレヘッジとしてコモディティ・エクスポージャーを引き上げるなど）、あるいは減らすことができることを改めて示しています