不動産やインフラを含むリアルアセットは、分散やインカムの源泉を拡大し、インフレへの変化への対応を求める投資家から一層注目されています。以下の12の問いでは、ポートフォリオにおけるリアルアセットの役割を検討する上で重要なポイントを取り上げます。

 

1. なぜ今、リアルアセットに投資するのか？

投資環境は、インフレ率の上昇、地政学的な競争にこれまで以上に左右されやすくなり、インフラ整備の必要性が高まり、物理的・デジタル双方のネットワークに対する需要が拡大しています。同時に、リアルアセットの多くのセクターでは、魅力的なバリュエーション、供給の制約、力強い長期的な需要要因が追い風となっています。こうした要素が重なり、インカム、分散効果、インフレに対する耐性、長期的な成長を求める投資家にとって、投資を検討する上で魅力的な環境が生まれている可能性があります。

 

2. リアルアセットは長期的な構造変化からどのような恩恵を受けるのか？

リアルアセットは、人工知能（AI）の発展、デジタルインフラの拡大、エネルギー需要の増加、交通網の近代化、サプライチェーンの国内回帰、都市化、住宅不足、高齢化など、世界的な投資テーマの中心に位置しています。こうした変化が、今後数十年にわたってリアルアセットへの大規模な投資を促すでしょう。

 

3. リアルアセットはどのようにインカムを生み出すのか？

リアルアセットは、生活・経済活動に不可欠な実物の資産に結び付いた継続的なキャッシュフローを通じてインカムを生み出します。不動産はテナントから賃料収入を得る一方、インフラ資産は交通、公益事業、エネルギー、通信、デジタルネットワークなどのサービスから収入を得ます。インフラ・デットやアセットベースド・ファイナンスへの投資では、契約に基づくキャッシュフローや有形の担保に裏付けられた利払いからインカムを得られます。こうした収入源の多くは、景気の状況にかかわらず人々や企業が利用する資産に支えられており、景気循環を通じて比較的高い耐性を示す可能性があります。

 

4. リアルアセットはインフレへの対応にどう役立つのか？

多くのリアルアセットには、インカムがインフレに対応できるような仕組みが組み込まれています。インフラ関連の契約にはインフレに連動した料金改定条項が含まれることが多く、不動産の賃料も、賃貸借契約に定められた賃料引き上げや市場賃料の上昇に伴って増加する場合があります。また、実物資産の再調達コストも時間とともに上昇する可能性があり、不動産の価値やキャッシュフローを下支えする要因となります。

 

5. リアルアセットはポートフォリオの分散にどのように寄与するのか？

リアルアセットのリターンは、株式や債券とは異なる要因に左右されることが多く、独自のリターン源泉となり得ます。賃料、インフラの利用、契約に基づく支払いから得られる収入は、市場の変動が大きい局面やマクロ経済にショックが生じた際に、ポートフォリオの耐性を高める一助となる可能性があります。近年、株式と債券の相関関係が以前ほど安定していないなかリアルアセットは幅広いポートフォリオにおける追加的な分散手段となり得ます。

 

6. 現在、リアルアセット市場のどの分野に有望な投資機会があるのか？

投資機会が見込まれる分野には、不動産の住宅関連セクター、産業用・物流施設、データセンターとデジタルインフラ、交通インフラ、エネルギー・電力インフラなどがあります。これらの多くは、魅力的なバリュエーションや良好な需給環境に加え、AIの普及に伴う電力需要の増加、住宅不足、供給の制約から恩恵を受けています。

 

7. インカム以外のリターンは何によって生み出されるのか？

リアルアセットでは、継続的なインカムに加え、賃料の伸び、需要の増加、供給の制約、不動産やインフラの価値向上に伴う資産価値の上昇も期待できます。人工知能、エネルギー投資、都市化、経済安全保障、サプライチェーンの近代化といった長期的な構造変化も、時間の経過とともにキャピタルゲインに寄与する可能性があります。

 

8. リアルアセットのキャッシュフローは景気循環に対してどの程度の耐性があるのか？

多くのリアルアセットは、日常生活や経済活動に欠かせないサービスを提供しています。そのため、景気循環を通じて需要が比較的安定し、キャッシュフローの予測可能性が高まる場合があります。インフラ資産には長期契約、規制に基づく収入の枠組み、高い参入障壁が追い風となることが多く、一部の不動産セクターは、住宅、物流、デジタル接続といった日常生活の基本的なニーズを支えています。

 

9. 上場リアルアセットとプライベート・リアルアセットをどう捉えるべきか？

上場リアルアセットとプライベート・リアルアセットへの投資は、ポートフォリオの中で相互補完的な役割を果たし得ます。REITを含む上場商品には、流動性、透明性、投資のしやすさがあります。一方、プライベート投資では、通常はアクセスしにくい専門性の高い投資機会を捉え、より高いインカムやリターンを得られる可能性があります。多くの投資家は、流動性と長期的なリターン目標のバランスを取るため、両者を組み合わせています。

 

10. リアルアセットは金利変動の影響をどの程度受けるのか？

リアルアセットも、インカムを生み出す他の多くの投資と同様に、金利変動の影響を受ける可能性があります。ただし、多くのリアルアセットには、インフレ連動型の収入、契約に基づくキャッシュフロー、高い稼働率、変動金利による資金調達条件、供給の制約など、金利感応度を一部和らげ得る特性があります。長期的には、短期的な金利変動よりも、収入の伸びや資産のファンダメンタルズがリターンを左右することが少なくありません。

 

11. ポートフォリオにおけるリアルアセットへの適切な投資配分はどう決めればよいか？

適切な投資配分は、投資家の目標、投資期間、流動性ニーズ、リスク許容度によって異なります。多くの投資家は、リアルアセットを、分散効果の向上、インカムの確保、インフレリスクの軽減を目的とする戦略的な投資配分と捉えています。配分が比較的小さくても、ポートフォリオの分散を高めるとともに、実体経済に結び付いた長期的な成長機会への投資を増やせる可能性があります。

 

12. リアルアセット投資における主なリスクは何か？

主な検討事項には、金利の変動、景気の減速、規制や政治情勢の変化、個別物件に固有の課題、資金調達環境、一部のプライベート市場への投資に伴う流動性の制約などがあります。これらのリスクを管理する上では、効果的な分散投資と慎重な資産選択が重要です。