2026年のREIT市場見通し

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長らく株式市場に劣後してきた不動産投資信託（REIT）市場に追い風が吹いています。歴史的に魅力的なバリュエーション、利下げ局面への移行、景気減速によるディフェンシブ資産への需要増などが重なり、REITは再び輝きを取り戻す可能性があります。データセンターや高齢者住宅、集合住宅といった注目セクターには、構造的な成長要因が存在し、世界各国で魅力的な投資機会が広がっていると考えます。
本動画では、グローバル・リアル・エステート・セキュリティーズ責任者である リック・ロマーノ が、2026年のREIT市場の見通しと注目セクターについて解説します。

2026年 REIT市場の展望 要約

2026年の不動産投資信託（REIT）市場は、過去数年の株式市場に対する劣後が続いていましたが、足元ではポジティブな環境が整いつつあります。
相対バリュエーションは歴史的に魅力的な水準にあり、金利サイクルは利下げ局面へ移行しています。経済成長の鈍化は、ディフェンシブな特性を持つ不動産にとって追い風となります。過去の類似局面では、REITは株式市場を大幅にアウトパフォームしてきました。

注目セクターのご紹介

• データセンター：高速通信や電力確保の難しさによる高い参入障壁が供給を制限しています。賃料は前年比＋19％、新規物件も増加していますが、多くは事前に契約済となっていることから、賃料決定力を維持しており、見通しは前向きです。
• 介護付き高齢者住宅：米国では80歳以上人口が年率約5％増加する一方、物件の供給増はわずか2％にとどまり、需給ギャップが賃料上昇を後押ししています。
• 集合住宅：キャップレートは6.5％と非上場市場より高水準。新規供給は限定的で、持ち家コストは賃貸より50％高く、賃貸需要の堅調さが見込まれます。

グローバル視点

米国のテーマは欧州・アジア太平洋にも共通。データセンターはスペインやオーストラリアで魅力的な機会を提供し、住宅不足は日本・英国・豪州で顕著。小売り施設もフランス・豪州・日本で注目されています。

PGIMの強み

PGIMでは、REITの運用と非上場不動産運用を統合しており、不動産市場全体を見渡せる情報優位性を確保しています。市場動向や資本フローを把握し、REIT運用に活かしています。