エージェンシー・レンディング：集合住宅とアフォーダブル住宅を支える基盤

ファニーメイとフレディマックが市場環境に与える影響

金利が高止まりする環境において、ファニーメイやフレディマックなどの政府支援機関（GSE）は、集合住宅のオーナーに市場で競争力のある融資条件を提供している。GSEは、厳しい事業環境や売買活動が低調な状況が続く不安定な不動産市場に必要な流動性を供給することで、市場の安定化を支えており、市場環境の形成に大きな影響を与えている。

2026年にファニーメイとフレディマックによる集合住宅向けローンの購入上限額が大幅に引き上げられたことは、供給制約と住宅取得の手頃さを巡る課題を抱えた局面において、資金調達需要が旺盛であることを示している。2026年上半期の集合住宅向けモーゲージローンの組成額は、前年同期比24％増加した¹。下半期に入っても、ファニーメイとフレディマックには依然として十分な資金余力が残されており、回復にばらつきが見られる米国の集合住宅市場にとって明るい材料となっている。

米国連邦住宅金融庁（FHFA）は、GSEが購入できる集合住宅向けモーゲージローンの総額について、年間の上限額を設定している。FHFAは2026年、ファニーメイとフレディマックにそれぞれ880億米ドル、合計で1,760億米ドルの購入上限額を割り当てた。これは2025年の上限額である1,460億米ドルから20.5％の増加であり、アフォーダブル住宅向け融資を下支えするとともに、集合住宅向け融資の流動性を高めている²。

GSEは、金利ボラティリティの高まり、低調な不動産の取引、新規供給の減少に直面する集合住宅市場に対し、流動性と透明性の高い融資条件を提供できる立場にある。ファニーメイの2026年7月までの年初来ローン購入額は366億米ドルに達したが、依然として上限額の半分未満（41.6％）にとどまる³。フレディマックも同様で、年初来のローン購入額は357億米ドル（40.6％）となっている⁴。

ファニーメイとフレディマックのローン購入上限額の設定に当たり、政府は購入するローンの少なくとも半分をミッション・ドリブン住宅またはアフォーダブル住宅に振り向けるよう求めている。ミッション・ドリブン住宅とは、FHFAが定義するアフォーダブル住宅とは異なり、賃料や所得の制限を受けない物件を指す。ミッション・ドリブン住宅事業に関する要件に加え、ワークフォース住宅向けローンを購入上限額の対象から除外する措置により、アフォーダブル住宅向けの資金供給が拡大している。

住宅取得の手頃さの改善に向けたエージェンシー・レンディングの役割

住宅取得の手頃さは、米国民にとって最も重要な経済的課題の一つとなっている。金利ボラティリティの高まりと、コロナ禍における住宅価格の急騰が家計を圧迫し、住宅の取得は多くの人にとって手の届かないものとなっている。ギャラップ社の調査によると、米国で持ち家を所有していない人のうち、今後5年以内に住宅を購入する見込みがあると回答したのはわずか25％で、同社が2013年にこの項目の調査を開始して以降、最低の数字となった⁵。

米国では、賃貸住宅や都市部の住宅を好む傾向が強まる、若年層から高齢者層までの幅広い世代で、手頃な価格の集合住宅への需要が高まっている。

ピュー・リサーチ・センターによると、米国では過半数が依然として人口密度の低い地域の広い住宅を好むものの、学校、商業施設、飲食店などが徒歩圏内にある小規模な住宅を好む人の割合（44％）は、コロナ禍後に上昇している。同調査では、最も若年の層（18～29歳）と最も高齢の層（65歳以上）が都市部の住宅を選好する傾向が見られ、それぞれ54％と47％だった⁶。

一方、新規供給予定案件は相対的に不足している。6月末時点で建設中の集合住宅は約47.5万戸と、2013年以来の低水準となっている。その背景として、資金供給が選別的になっていることや、資金調達と建設のコストが上昇していることが挙げられる。こうした中で、サンフランシスコ・ベイエリアやネバダ州リノといった供給制約のある市場が牽引役となり、募集賃料は上昇している⁷。

住宅取得の手頃さの悪化と、それに伴う集合住宅への需要の高まりを受け、市場の供給面を強化するための立法・規制上の取り組みが進んでいる。2025年に成立した「1つの大きく美しい法案」には、ファニーメイとフレディマックが低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）の対象物件に毎年投資できる金額を、それぞれ20億米ドルに倍増させる条項が盛り込まれた。こうしたエクイティ投資は、アフォーダブル住宅市場における供給拡大を促す。また、2026年7月に施行された「米国住宅供給促進法」は、建設に関する規制上の障壁の緩和や、収益不動産からアフォーダブル住宅への用途転換の促進などを目的としている。

こうした施策やGSEのローン購入上限額の引き上げは、大規模な満期の壁が迫る中で実施された。歴史的な低金利環境で組成された2021～2022年ビンテージの集合住宅向けローンの約60％が2026年下半期に満期を迎える見込みであり、借り手が高い資金調達コストで借り換えを行う必要があることから、資金ギャップが生じる見通しである。2026年に満期を迎える集合住宅向けローンは推定1,620億米ドルと前年比56％増加し、2027年にはさらに1,680億米ドルが満期を迎える⁸。市場参加者の間では、借り手の負担を軽減し、既存の不動産ストックを下支えする目的で、2027年にローンの購入上限額が再び大幅に引き上げられる可能性があるとの見方が出ている⁹。

地域に根差した専門性を有し、エージェンシーと借り手の双方と強固な関係を構築している運用会社は、全米のアフォーダブル住宅の供給拡大で大きな役割を果たすと考えられる。これにより、人々の日常生活にプラスの影響を与える、活気あるコミュニティの形成が促されるだろう。連邦政府の各種住宅支援制度や地域ごとの規制上の協定に対応したローンを組成できるエージェンシー・レンディング市場の参加者は、賃貸住宅のオーナー向けに多様で柔軟な資金調達ソリューションを提供することで、集合住宅の供給を支えている。これには、一般的な集合住宅やアフォーダブル住宅向けの個別融資に加え、クレジット・ファシリティなどの複雑なテーラーメイド型のソリューションが含まれる。

集合住宅向け融資を支える基盤

ファニーメイとフレディマックは、供給制約のある環境下で、集合住宅市場において強固で持続的な基盤を提供する存在となり得る。これらのエージェンシーが主導する流動性の供給は、市場の健全な取引活動を促し、新規住宅供給の拡大や既存のストックの安定化を後押しすることで、数百万人もの米国民にとって住宅を取得しやすく、手頃なものとしている。

住宅取得の手頃さ、供給拡大に向けた取り組み、大規模な満期の壁が引き続き焦点となる中では、市場環境の形成にGSEが及ぼす影響力を踏まえると、規制面の動向を注視する必要がある。

不動産市場の動向にばらつきが生じ、資金供給が選別的になると、融資判断や引受審査は一段と複雑化する。こうした環境において、ファニーメイとフレディマックは、流動性の重要な供給源として、競争力のある融資条件を市場に提供している。借り手やその他の市場参加者にとって、エージェンシーによる融資へのアクセスを有し、集合住宅向けローンのあらゆる領域で資金ソリューションを提供可能な専門性を有する運用会社は、有益なパートナーとなるだろう。

1. 米国抵当銀行協会が2026年8月6日に発表した「Quarterly Survey of Commercial/Multifamily Mortgage Bankers Originations（2026年4-6月期）」に基づく。2026年8月にデータ参照。
2. 米国連邦住宅金融庁が2025年11月24日に発表した「U.S. Federal Housing Announces 2026 Multifamily Loan Purchase Caps for Fannie Mae and Freddie Mac」に基づく。2026年8月にデータ参照。
3. ファニーメイによる「Multifamily Monthly Business Volumes Report」に基づく。2026年8月にデータ参照。
4. フレディマックによる「Our Results」に基づく。2026年8月にデータ参照。
5. ギャラップが2026年4月29日に発表した「Homebuying Intentions Decline Further in U.S.」に基づく。2026年8月にデータ参照。
6. ピュー・リサーチ・センターが2026年3月19日に発表した「Majority of Americans Prefer Spread-Out Communities with Big Houses」に基づく。2026年8月にデータ参照。
7. クッシュマン & ウェイクフィールドによる「Q2 2026 U.S. Multifamily Report」に基づく。2026年8月にデータ参照。
8. MMCGインベストメントが2026年8月14日に発表した「U.S. Multifamily Market Outlook 2026: Current Conditions, Investment Trends, and Five-Year Forecast」に基づく。2026年8月にデータ参照。
9. 実際の結果は予測と異なる可能性があります。